필리핀 부동산 시장 2019

필리핀 부동산 시장 변동
UPs and DOWNs factor check
-필리핀 마스터-

필리핀 부동산 최근 몇 해 급등한 것은 이미 예견되어 있던 일이었다?

필자는 개인적으로 일부 부동산 분야에서는 맞다고는 생각합니다. 뿐만 필리핀만이 아닌 주요 동남 아시아 국가들의 개발 붐이 한창 일어나고 있지요. 필리핀, 베트남, 태국 등등 많은 수요자들이 부동산 투자를 해외로 하는 것은 그만큼 부동산 기대 상승 요인들과 환율 차액으로 인한 이득이 생겼기 때문이라 생각합니다.

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"필리핀은 어떨까요?"

다양한 각도의 분석이 필요하겠지만 저는 환율(1편),
필리핀 대형 개발사들의 움직임(2편),
올바른 필리핀 부동산 투자 포인트(3편)이라는 토픽을 가지고 얘기해 보려고 합니다. (총 3편 예정)
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-환율-
필리핀 원 / 페소의 경우 수년간 급 등/하락을 한 경우를 제외 거의 24원~25 / 페소를 유지하고 있다
최근 2년 사이에 최저 20.5~21.3원(현재) / 페소로 기존 환율의 약 15~20%의 가치 하락이 있었습니다.
부동산과는 별개로 환율의 차액 이득으로 인해 자연스럽게 외국인들이 달러 혹은 원화를
​필리핀으로 송금하여 생활하기 좋은 환경이 갖추어졌습니다.
자연스럽게 인해 장기간 침채기였던 필리핀 교육 이주 혹은 사업차, 관광목적 등의 체류자들이 자연스럽게 늘어나게 되었지요.
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해외에서 필리핀으로 인구 유입이 늘어남에 따라 자연스럽게 장기 체류자들이 많이지고,
또한 이주자들 또한 예전에 비해 저렴한 페소로 인해 다시 방문에 대한 메리트가(Merit) 늘어나고 있는 현실입니다.
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물론 필리핀 경기 무시할 수 없지요. 최근 물가상승 또한 무시무시 합니다.
하지만 최근 중앙은행 자료에 따르면 해외 근로자들의 본국 송금이 큰 폭으로 늘어나고 또한 해외 아웃소싱 (비즈니스) BPO의 경우 외국 다국적 기업의 투자가 큰 폭으로 상승하고 있다고 합니다. (내용 출처:비즈니스 인콰이어)
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이 모든 것이 필리핀의 사업하기 좋은 여건으로 정부의 유치 + 환율의 이득이라는 개념이 생기게 됩니다.
대다수의 아웃소싱 회사의 경우 달려 매출을 올리고 지출만 페소 결재하는 과정을 거치게 됩니다.
이경우 수년간 유지했던 매출의 비해 페소 가치로 환산하였을 경우
약 20%의 매출 상승이 이러나게 된 맹락과 관계없다고 할 수는 없지요.
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물론 환율은 변동을 유추하기 쉽지 않고 필리핀의 경우 변동의 폭이 크다는 단점이 물론 존재하고 있습니다.
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본론으로 들어가 부동산의 경우로 들어가면
필리핀은 콘도(아파트)의 경우 최대 40%의 총 세대를 외국인이 소유할 수 있습니다.
이 역시 최근 급등한 외국인 자본이 필리핀 부동산에 투자하기 딱 좋아 여건을 만들어 주는데 일조하였습니다.

-예를들어(For example)-

기존의 9벡만 페소 기존 달러 (45페소 / 달러)로 감안하였을 경우 20만 불의 가치가 매겨져 있던 부동산 매물이 (해외 투자자 필리핀 투자 경우) 현재 53페소/달러

-원화 계산시 약 2억 3천이였던 금액이 현재 한화 기준으로 약 1억 9천-

약 1만 7천불 이면은 동일한 화폐 가치로 필리핀에 들어올 수 있게 되었으며 추가로
부동산 가격 상승 년 5~8% 꾸준히 상승되고 있는 필리핀 전반 부동산의 추세로 미루어 보아
(특정지역은 년 10% 이상 꾸준히 상승하고 있습니다)

​부동산 가치 상승 + 달러 가치 강세로 유입된 투자금을 추후 투자금 환수할 경우
부동산 가치 상승+페소 안정화되었을 시 년 10%의 상승이 아닌 환율 변동이라는 기대로 인해 최대 30%가량
수익을 단기간 안에 볼 수 있을 수 있다는 기대 심리는 분명히 존재하고 있습니다.
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-기타 관점-
필리핀 부동산 투자의 경우 (콘도) 대형 개발사들의
Preselling 유닛들의 경우 완판될때까지 매년 약 10%대의 상승을 하여 판매하는 것이 일반적입니다.
그렇기 때문에 기존의 콘도 주인들의 경우 매매 상승폭이 둔화되거나 임대 수익율이 기대 이상 나오지 않는
유닛들을(Unit) 매각 하는 현상이 일어 납니다.
완공 입주전 전매방법으로 이전비(세금)를 줄이고
이미 상승된 금액으로 판매하는 방법을 추구하는 부동산 투자자들이 있음으로
기존의 콘도들의 희망매매가 대비 실제 판매가를 측정하기 쉽지 않다는 Risk가 있습니다.
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필리핀의 경우 특정 동일 건물의 동일조건의 매물의 경우에도
실제 판매 희망가와 체결가와의 금액을 예상하기 쉽지 않다는 점을 참고 하시길 바랍니다.
경험에 의하면은 실재 판매 희망가와 판매가의 조정 금액 비율은
​희망판매가 대비 5~10%내로 안정적이라 할 수도 있지만 급매물을 경우 최대 20~30% 차이를 보이기도 합니다.