필리핀 압류건(부동산/차량)은 어떻게 구매 할수 있나?

가족들과 한국 다녀오느라 너무 오랫만에 글을 올리게 되었습니다 ^^;

오늘은 Foreclosure(압류) 된 부동산 혹은 차량등은 어떤 방법으로 구매를 할수 있는지 그리고 어떤 장단점이 있는지 한번 써보려고 합니다.

다들 아시다시피 압류란 말 그대로 은행 혹은 lender로 부터 이자 및 원금을 기한 내에 갚지 못하였을 경우 lender가 차압을 잡은 부동산 혹은 차량등의 재산을 판매 함으로 손해를 최소화 하기 위한 방법중에 하나인데요.  보통 은행 혹은 financing company 등에서 매물들이 경매를 통해 나오게 됩니다.

빌린 돈을 갑지 못하였다고 모든 담보 설정건이 집행이 되는 것은 아니고 일반적으로 짧은 기간안에 정리할수 있는 기간을 줌으로 회복할수 있는 기간을 주는 경우도 있습니다.  물론 그 기간안에 판매를 하지 못하여 (lender 동의) 차압이 되는 경우 압류물 정리를 통해 정식적으로 Bidding(경매)를 통해 판매가 이루어 집니다.

​*일반적으로2~3달 정도 이자 혹은 원금+이자가 입금처리가 되지 않을 경우 담보건 설정한 것을 차압하기 위한 절처가 진행이 되는데요. 때에 따라 최종 컨펌 후 계약에 따라 최소 1~3달 정도의 유예 기간을 추가로 주어 정리할수 있는 기간을 주어 지기도 합니다.

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간혹 있을 법한 질문을 요약해 보았습니다.

1. 압류된 부동산 / 차량은 구매를 기피해야 할까요?  – 그렇지 않습니다. 말 그대로 돈을 빌린 사람이 이행을 하지 못함으로 차압이 이루어진 것이기 때문에 부동산의 상태 / 차량의 상태가 나쁘기 때문에 경매물로 나오는 것은 아니라 볼 수 있습니다.
2. 압류된 부동산 / 차량의 가격이 저렴한가요? – 일부 맞다는 판단입니다. 특히 부동산의 경우 대부분의 은행권에서는 부동산 감정을 통한 대출을 진행 하였기 때문에 일반적으로 60%~최대 80%까지의 감정가만 대출로 나가게 됩니다. 물론 그 사이 부동산의 값어치가 떨어질 경우는 시장가 보다 비싼 금액으로 나오는 경우가 발생하기도 합니다. 차량의 경우 필리핀에서 워낙 low down payment 로 대출을 나가는 경우가 많이 발생이 되어 오히려 시장가 보다 비싼 경우들이 많이 있습니다. 일반적으로 출고 후 1~3년(차량 브랜드 마다 다르나) 30%이상의 감가가 일어 난다고 생각하시면 좋습니다.
3. 통계에 의하면은 특히 부동산의 경우 약 30%정도의 시세 보다 저렴한 판매가 이루어 진다고 은행에서는 얘기 하지만… 실제로는 그정도는 아니고요. 비교해 보았을때 약 10%정도 (일반적으로) 저렴하게 형성되어 있는거 같습니다.
4. 압류건 구매의 단점 – 실제 유지 상태를 확인하기 쉽지 않고 특히 차량의 경우는 외관으로 보고 판단해야 하는 경우가 대부분일 수 있습니다. 또한 모든 구매는 as is where is 베이스로 판매가 되기 때문에 구매 후 불량 상태 혹은 정비가 필요로 한 부분 발견되었다고 하더라도 구매자가 모든 책임을 부담하게 됩니다. 부동산의 경우도 동일합니다. 그렇기 때문에 최대한 꼼꼼한 확인이 필요합니다.
5. 압류건 서류 이전 – 부동산 / 차량 모두 담보 설정이 되어 있기 때문에 담보 해지 설정이 이루어 진 후 명의 이전이 가능하게 됩니다. 일반적으로 차량의 경우 담보 해지 및 명의 이전에 걸리는 기간은 약 1~2달 정도, 그리고 부동산의 경우 2~3달 혹은 그 이상이 걸릴 수 있습니다. (수수료가 추가로 생길 수 있습니다.)
6. 압류건 재 담보 대출 신청 – 이미 담보 대출을 한번 잡은 것들은 재 감정 절차가 대부분 간소화 되어 있어 대출 희망인의 개인 담보 대출 서류만 작성 하시면 1주일 안에 처리가 될 수 있습니다.
7. 압류 된 부동산 / 차량 리스트 확인은 어디서 할 수 있나요? – 모든 은행권 홈페이지를 방문하시면은 Foreclosed / foreclosure 라는 링크를 통해 매달 업데이트 되는 리스트를 확인 하실 수 있습니다. 예를 들면https://www.bdo.com.ph/properties-for-sale 에서 확인가능 하십니다
8. Bidding 이외의 구매 할수 있는 방법이 있나요? 차량의 경우 floor price / bidding price 라는 것이 있습니다. 이때 floor price라는 의미는 즉시 구매를 할수 있는 금액을 표시 하고 있습니다.  당연히 Bidding 금액보다 높게 측정되어 있습니다.

주의 / 추가 기타 사항

1. 부동산의 경우 네고가 가능한 경우가 있습니다.
2. 위에 말씀 드렸듯이 모든 매물은 현상태 그대로의 인수를 원칙으로 하고 있습니다.
3. 추가 공고 없이 가격 변동이 있을 수 있습니다.
4. 모든 가격은 부가가치제 포함을 하지 않고 있어 간혹 VAT이 추가 되는 경우가 발생 될수 있습니다. (주의 / 체결전 꼭 문의 할것)

 
마지막으로 좋은 매물을 찾으려면?

1. 부동산의 경우 주변 시세를 꼭 확인 비교 (은행이라고 꼭 저렴하지 않기 때문) 콘도의 경우 위치상 같은 크기의 매물이라고 할지라도 가격의 영향을 받기 때문에 방문은 필수 입니다.
2. 차량구매 의 경우  해당 년식과 모델을 시장가와 비교해 보고 은행 차고지를 방문 하여 상태를 확인 하는 것이 필수 입니다. 주행 테스트가 거의 불가한 곳이 많기 때문에 외관 및 내부 상태를 꼼꼼히 체크 하는 것이 매우 중요 합니다. 사고차량이라 할지라도 사고 내역이 없는 경우가 대부분이기 때문에 차량에 대해 잘 아는 지인 혹은 차량 정비 기사와 동행하는 것이 좋을 수 있습니다.
3. 시간을 가지고 안목을 넓히는 것이 중요하기 때문에 수시로 매물들을 확인 하고 주변 시세 / 시장가 변동이 업데이트 된다면은 좋은 구매가 이루어 질 것이라 생각합니다.

 
 
오늘도 특별한 내용은 아니지만 모르시는 분들이 있을까 생각하여 평범한 주제로 혹은 지금까지는 관심이 없었지만 이런 구매 형태도 있다는 것을 알려 드리기 위해 적은 것이니 더 좋은 의견과 경험담을 댓글로 남겨 주시면 감사드리겠습니다.

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