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필리핀 부동산 시장 변동 UPs and DOWNs factor check -필리핀 마스터-  필리핀 부동산 최근 몇 해 급등한 것은 이미 예견되어 있던 일이었다? 필자는 개인적으로 일부 부동산 분야에서는 맞다고는 생각합니다. 뿐만 필리핀만이 아닌 주요 동남 아시아 국가들의 개발 붐이 한창 일어나고 있지요. 필리핀, 베트남, 태국 등등 많은 수요자들이 부동산 투자를 해외로 하는 것은 그만큼 부동산 기대 상승 요인들과 환율 차액으로 인한 이득이 생겼기 때문이라 생각합니다. "필리핀은 어떨까요?" 다양한 각도의 분석이 필요하겠지만 저는 환율(1편), 필리핀 대형 개발사들의 움직임(2편), 올바른 필리핀 부동산 투자 포인트(3편)이라는 토픽을 가지고 얘기해 보려고 합니다. (총 3편 예정) -환율- 필리핀 원 / 페소의 경우 수년간 급 등/하락을 한 경우를 제외 거의 24원~25 / 페소를 유지하고 있다 최근 2년 사이에 최저 20.5~21.3원(현재) / 페소로 기존 환율의 약 15~20%의 가치 하락이 있었습니다. 부동산과는 별개로 환율의 차액 이득으로 인해 자연스럽게 외국인들이 달러 혹은 원화를 필리핀으로 송금하여 생활하기 좋은 환경이 갖추어졌습니다. 자연스럽게 인해 장기간 침채기였던 필리핀 교육 이주 혹은 사업차, 관광목적 등의 체류자들이 자연스럽게 늘어나게 되었지요. 해외에서 필리핀으로 인구 유입이 늘어남에 따라 자연스럽게 장기 체류자들이 많이지고, 또한 이주자들 또한 예전에 비해 저렴한 페소로 인해 다시 방문에 대한 메리트가(Merit) 늘어나고 있는 현실입니다. 물론 필리핀 경기 무시할 수 없지요. 최근 물가상승 또한 무시무시 합니다. 하지만 최근 중앙은행 자료에 따르면 해외 근로자들의 본국 송금이 큰 폭으로 늘어나고 또한 해외 아웃소싱 (비즈니스) BPO의 경우 외국 다국적 기업의 투자가 큰 폭으로 상승하고 있다고 합니다. (내용 출처:비즈니스 인콰이어) 이 모든 것이 필리핀의 사업하기 좋은 여건으로 정부의 유치 + 환율의 이득이라는 개념이 생기게 됩니다. 대다수의 아웃소싱 회사의 경우 달려 매출을 올리고 지출만 페소 결재하는 과정을 거치게 됩니다. 이경우 수년간 유지했던 매출의 비해 페소 가치로 환산하였을 경우 약 20%의 매출 상승이 이러나게 된 맹락과 관계없다고 할 수는 없지요. 물론 환율은 변동을 유추하기 쉽지 않고 필리핀의 경우 변동의 폭이 크다는 단점이 물론 존재하고 있습니다. 본론으로 들어가 부동산의 경우로 들어가면 필리핀은 콘도(아파트)의 경우 최대 40%의 총 세대를 외국인이 소유할 수 있습니다. 이 역시 최근 급등한 외국인 자본이 필리핀 부동산에 투자하기 딱 좋아 여건을 만들어 주는데 일조하였습니다. -예를들어(For example)- 기존의 9벡만 페소 기존 달러 (45페소 / 달러)로 감안하였을 경우 20만 불의 가치가 매겨져 있던 부동산 매물이 (해외 투자자 필리핀 투자 경우) 현재 53페소/달러 -원화 계산시 약 2억 3천이였던 금액이 현재 한화 기준으로 약 1억 9천- 약 1만 7천불 이면은 동일한 화폐 가치로 필리핀에 들어올 수 있게 되었으며 추가로 부동산 가격 상승 년 5~8% 꾸준히 상승되고 있는 필리핀 전반 부동산의 추세로 미루어 보아 (특정지역은 년 10% 이상 꾸준히 상승하고 있습니다) 부동산 가치 상승 + 달러 가치 강세로 유입된 투자금을 추후 투자금 환수할 경우 부동산 가치 상승+페소 안정화되었을 시 년 10%의 상승이 아닌 환율 변동이라는 기대로 인해 최대 30%가량 수익을 단기간 안에 볼 수 있을 수 있다는 기대 심리는 분명히 존재하고 있습니다.   -기타 관점-
필리핀 부동산 투자의 경우 (콘도) 대형 개발사들의 Preselling 유닛들의 경우 완판될때까지 매년 약 10%대의 상승을 하여 판매하는 것이 일반적입니다. 그렇기 때문에 기존의 콘도 주인들의 경우 매매 상승폭이 둔화되거나 임대 수익율이 기대 이상 나오지 않는 유닛들을(Unit) 매각 하는 현상이 일어 납니다. 완공 입주전 전매방법으로 이전비(세금)를 줄이고 이미 상승된 금액으로 판매하는 방법을 추구하는 부동산 투자자들이 있음으로 기존의 콘도들의 희망매매가 대비 실제 판매가를 측정하기 쉽지 않다는 Risk가 있습니다. 필리핀의 경우 특정 동일 건물의 동일조건의 매물의 경우에도 실제 판매 희망가와 체결가와의 금액을 예상하기 쉽지 않다는 점을 참고 하시길 바랍니다. 경험에 의하면은 실재 판매 희망가와 판매가의 조정 금액 비율은 희망판매가 대비 5~10%내로 안정적이라 할 수도 있지만 급매물을 경우 최대 20~30% 차이를 보이기도 합니다.
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필리핀 이주를 고려하신다면은 주거, 교통, 생활여건(치안), 자녀 교육 등 많은 부분들을 고려하고 생각하고 또 고민하실 것입니다. 필리핀 교통 = 도심일수록 더 불편하죠 필리핀에서 생활하는데 한국처럼 동네 수표가 잘 되어 있거나 대중교통이 잘되어 있는 것을 기대하시면 힘듭니다. 물론 이 말이 대중교통이 없다는 말이 아니라. 외국인이 혹은 초반에 대중교통을 사용하기 쉽지는 않습니다. 필리핀 이동 교통수단에는 1. 자가운전 수단 2. 지프니 : 정해진 구간 이동 3. 버스 : 시에서 시를 넘어갈 때 많이들 사용하는 교통수단 4. 트라이시클 : 동네 안 짧은 거리 이동을 위한 오토바이 5. 택시 : 일반택시 / grab 택시 6. 지상철 (MRT / LRT) 7. 많은 사람이 함께 타는 봉고 일명 FX 이 정도를 예로 들을 수 있을 거 같습니다. 필리핀에 대한 정보들이 이젠 인터넷에 워낙 많아 지프니에 대해서도 한 번쯤은 들어보신 분들이 많을 거 같습니다. 하지만 모르시는 분이 있을지 몰라 사진 첨부합니다 ^^ 일명 깡통차
버스는 굳이 설명이 필요 없을 거 같지만... 최근에는 신식 버스가 많이 들어오고 있지만 꽤 많은 수가 이미 한국 일본 등에서 폐차 처리를 한 것을 수입하여 사용하는 경우를 쉽게 보실 수 있습니다. 한글도 그대로 붙어있어요 ^^; 트라이시클이나 지프니의 이용 금액은 이동거리마다 다르긴 하지만 (학창시절 이후로 타본 적이 거의 없어서 가물가물하네요 ^^;) 현재 환율이 약 21원 / 1페소라고 가정하여 약 한화 200원~300원 정도로 대중교통비는 매우 저렴한 편입니다. 물론 이동거리가 길어지는 경우는 좀 다르죠. 버스의 경우 시내버스 그리고 시외버스로 구분이 되고요. 이 역시 금액은 매우 저렴합니다. 하지만 치안 부분에 조금 불안한 부분이 있네요. 필리핀 사람들끼리도 많이 사고가 나는지라... 택시는 한국과 동일합니다. 다른 점은 한국은 중형 차가 많은 반면 필리핀은 소형차 위주의 택시들만 보실 수 있다는 점과 최근 많이 좋아졌지만 역시 관리 상태는 꽝이라는 단점이 있습니다. 생각보다 택시비가 저렴하지는 않습니다. 택시 이용의 가장 단점은 미터를 키지 않고 가는 택시가 많이 있어 스트레스를 받을 수 있다는 점이지요^^ 그래서 우버 (이젠 없고요) 그랩 서비스가 많이 사용되고 있는데요 금액적으로 매우 비싸지요.. 저도 차량 코딩 (사용하지 못하는 5부제) 때 간혹 그랩을 사용하는데 제가 지네는 곳에서 직장까지 거리는 5KM 주행 시간은 약 20분 정도 거리에 있습니다. 어제 요금은 약 9000원(한화)로 싸지는 않습니다. 필리핀 물가에 비하면은 매우 비싸다고 생각이 듭니다 가끔 사용할 때마다. 우버가 그랩에 인수되면서 더 오른 거 같아요 ㅜ.ㅜ 오늘은 필리핀에 와서 기본적으로 알아야 하는 교통수단에 대해 얘기해 보았습니다. 물론 많은 분들이 자가용을 구입하여 생활하시기는 합니다. 아래의 링크를 확인하여 중고차 구매 팁을 보시면은 도움이 될 것이라 생각이 드네요 ^^ 나의 버젯ㅏ 목적에 맞는 중고차 선택하는 필살기 http://www.tiphome.net/4837254744--510884604152264-5122148372/category/514734425652264 지난 시간에 이어 오늘은 필리핀 이주 1단계 어떤 것들을 준비해야 할까?라는 주제로 글을 준비했습니다. 2편 : 필리핀 이주 1단계 -필리핀 마스터- 일단 지난 소개 편이었던 왜 필리핀인가? 글을 안 보신 분들은 한번 클릭하여 방문해 주세요 ^^ https://blog.naver.com/danny0921/221445015385 본문으로 들어가겠습니다. 필리핀으로 이주의 목적은 다양할 수 있으나 이주에 있어 필요하고 준비해야 하는 부분은 공통적인 거 같은데요. 한국에서 정리하셔야 하는 것들은 다들 다르기 때문에 필리핀에 들어와서부터 내용을 정리하였습니다. 필리핀은 전형적인 임대 아파트, 주택을 선택하셔야 합니다. 이에 한국과 다른 점은 "전세" 개념이 없다는 점입니다. 그렇기 때문에 모든 분들은 콘도 구매를 제외 월세 입주를 준비해야 합니다. 예외 사항이 있겠지만 거의 대부분 입주를 위해서는 "본인 은행 수표" 가 필요합니다.  필리핀 은행 은행 수표 발급 절차가 은행마다 다르고 까다로운 곳도 있기 때문에 일반 필리핀 은행 기준으로 말씀을 드리면은 1. Saving 계좌 오픈 혹은 2. 수표 계좌 오픈 (은행마다 기준이 다릅니다. 일반적으로 계좌 오픈 후 6개월 후 수표 발행 가능한 기준이 있는 은행들도 있습니다) 3. 체류 비자 확인 (워킹, 은퇴 등등) 관광비자 입국자의 한해서는 수표 계좌 발급이 불허 되는 경우도 있습니다. 수표 계좌는 왜 필요 한가? - 은행 수표의 경우 한국과 다르게 무기명 수표 혹은 백지수표라고 불러야 할 듯한데요. 본인이 잔고를 가지고 있는 만큼 다른 이에게 지급을 할 수 있는 방법으로 사용이 됩니다. 그렇기 때문에 일반적으로 집주인들은 수표 지급이 최우선시 되고 있습니다. *변동이 있을 수 있지만 - 2달 디포짓 및 2달 선금 계약이 가장 일반적입니다. (이 말은 최초 입주 시 4달 치 지급이 돼야 한다는 말입니다. 예를 들어 한 달에 4만 페소 집을 입주하기 위해서 필요한 계좌 잔액은 최소 16만 페소가 있어야 한다는 말이고요. 이 역시 수표 지급과 동시에 계좌에서 차감되는 금액이니 기억해 두시면 좋습니다.  개인적으로 한국 분들에 의해서는 "유안타" 은행에서 첫 계좌를 오픈하는 것을 추천드립니다. 유안타 은행은 구 동양은행입니다. 몇 해 전 대만 기업으로 인수가 되었지만 한국 지점장님들이 있어서 프로세스가 편리하실 거라 생각합니다. 물론 최대의 장점은 계좌 오픈과 동시에 다른 은행과 다르게 수표 계좌 개설이 된다는 점입니다.  위는 제가 인터넷으로 다운로드한 샘플입니다.
보시면 아시다시피 수표 결재받을 사람 / 회사 그리고 수표 입금 날짜(수표 이슈 날부터 6개월간 유효) / 결제 금액 그리고 계좌 사인자가 사인하는 방식입니다 ^^ 수표 관련 설명이 길어졌네요 ^^ 그만큼 중요하기 때문이고요. 본론으로 그럼 입주 준비는 어떻게 해야 하나? 1. 주거 지역 선택 2. 브로커 혹은 애드민(콘도) / 인터넷 서치 등으로 리스트 작성 3. 방문 4. 입주 계약서 작성 5. 수표 지급 6. 입주 방식으로 진행하시면 됩니다. 개인적으로는 단기로 머무실 계획이시면은 한국에 있는 꼭 필요한 집기를 제외하고 나머지는 처분하시고 오는 것을 추천드립니다. 이유는 집들이 가구 포함인 경우가 많이 있고 필리핀에 살다 보면은 생각보다 잦은 이사를 경험하게 되실 수 있기 때문입니다. 생각하시는 것보다 이사 정말 힘듭니다 ^^; 한국처럼 이사업체가 많이 있지 않고 분실 혹은 파손되는 경우가 허다하기 때문에 꼭 필요한 가구 혹은 집기를 제외 필리핀에서 수급하시는 것이 좋은 선택이 되실 경우가 많습니다. 많은 분들이 집을 선택할 때 이미 Full furniture 집들에 마음에 들어 하기 때문에 통상적으로 가구가 없는 집들을 찾는 것이 더 힘들 수 있기 때문에 이 부분은 고려하시면 도움이 될 거 같습니다 ^^ 그리고 이사 정말 말도 안 되게 힘듭니다 필리핀에서는. 파손되어도 어디서 보상받기도 쉽지 않습니다. 또한 통관 시에 드는 비용도 만만치 않을 수 있습니다. 조금 눈 높이를 낮추신다면은 필리핀에서 꼭 필요하신 것들은 구매하시는 것이 정신건강에 좋다는 의견들이 많지요 ^^ 오늘은 여기까지 적어 보았습니다. 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 소개: 왜 필리핀인가? 많은 분들이 한국을 벗어나 한 번쯤은 생활해 보고 싶어 하실 것 같습니다. 최근 한국 뉴스를 보면은 온통 힘들다, 힘들다 그리고 또 힘들다는 뉴스에 기운이 빠지는데요. ㅜ.ㅜ 일단 필리핀은 섬나라입니다. 자연이 아름답고 섬인 만큼 아름다운 해변 및 작은 섬들로 둘러싸여 있습니다. 다들 잘 알듯이 마닐라가 필리핀의 수도이지만 예전과는 다르게 최근에는 세부, 클라크, 바기오 등 다른 지역을 선호도가 높아진 것 같습니다. 오히려 마닐라 지역은 최근 한인들이 많이 줄어든 것 내요. 필리핀 이주를 생각하는 다양한 이유를 간단히 정리해 보면은 1. 생활비 한국과 대비하여 저렴한 생활비 2. 자녀 교육 (영어) 3. 여행 및 취미 생활 4. 춥지 않은 날씨 5. 사업의 목적 등 주변에서 대부분 위와 같은 이유로 필리핀으로 단기 방문(1년 미만) 혹은 이주를 오십니다. 다양한 목적에 필리핀을 선택한 이유는 단연 영어를 사용하기 때문에 생활에 정착이 다른 한국 인근 국가에 비해 쉽고 선진국에 비해 저렴한 생활비란 이유를 무시할 수는 없을 것 같습니다. 실제로 필리핀은 따갈로그(그 외 섬들마다 언어가 다르기도 합니다)를 사용하지만 대부분의 국민들은 최소한의 영어 소통이 가능하고 도심지역의 경우 어려움 없이 영어를 어느 정도만 할 수 있다면은 생활에 지장을 느낄 수 없을 정도로 언어적인 접근이 쉽다는 장점이 있습니다. 또한 최근 환율 약세로 인해 상대적으로 저렴해진 이주 비용도 고려 사항 중에 하나가 된 것 같습니다. 실제로 평균 페소 대비 원화의 계산은 1페소=25원이라는 계산을 일반적으로 하였으나 최근에는 1페소=21~22원 약 20%나 저렴해졌습니다. 1000불을 보내면은 약 4만 5천 페소였던 달러 환율이 지금은 5만 2천 페소가량으로 환전이 가능해진 것이죠. 그만큼 같은 돈으로 누릴 수 있는 부분이 늘었기 때문에 이주 결정에 도움이 되는 듯합니다. 그럼 실질적인 내용으로 들어가 과연 필리핀 이주 옳은 선택일까?라는 내용을 조금 더 적어 보려고 합니다. 다음과 같은 고려 사항을 참고해 보시길 바랍니다. (더 다양하고 세부적이겠지만 간단하게 정리해 보았습니다) 1. 필리핀 이 주 후 생활에 필요한 자금 조달 능력 2. 현재 필리핀 이 주 후 생활 지역 선택 3. 자녀가 있으시다면 교육 환경 선택 4. 체류 자격 획득에 필요한 요건 5. 필리핀 이주 목적 참고하실 수 있도록 예를 들어 보았습니다.  위와 같은 조건의 이주자가 있다는 가정하에 현재 현금 자금 2억 원 중 이주와 동시에 발생하게 되는 최소 필요 자금은 이주 비용(비행기 표 등 이사 최소 경비) 약 1천만 원 체류자격 획득을 위한 은퇴 비자 신청 예치 비룡 약 2만 불 (2200만 원) 학교 등록비 (약 400만 원) / 임차료 및 디포짓(deposit) 등 입주 비용 (500만 원 / 첫 월) 차량 구입비 중고 중형차 기준 (2000만 원) 정도가 발생될 듯합니다. 물론 이 비용 산출은 저의 개인 기준에 위와 같은 기준을 대입하였을 시 대략적인 금액이니 참고하시길 바랍니다.
위와 같은 방법을 택하였을 시 첫 이주 시 발생되는 비용은 약 6천만 원 정도 예상이 되네요. 물론 이 중에 차량 구입비나 체류 자격 획득을 위한 다른 방법을 고려할 경우 비용은 절반가량 줄어들게 될듯합니다. 위와 같은 사항을 잘 고려하여 현재 필리핀 이주의 결정에 약간이라도 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 요약 : 1. 필리핀 이주하기 위한 목적 그리고 생활비 및 자금조달 방법을 확실하게 정해야 합니다. 2. 이주 결정전 가능한 최소 2주에서 1달 정도의 필리핀 현지 방문 기간을 가지고 최소한의 경험을 해보는 것이 좋습니다 3. 동남아시아라고 해도 필리핀은 한국 수준의 생활을 기대 한단 다 면 생활비는 필리핀=한국이라는 점 (실제 많은 도심 지역 이주자들의 한 가 정당 월평균 1달 지출은 약 최소 200만 원에서 300만 원 정도로 작지 않습니다.) 다음에는 필리핀 이주 1단계라는 주제로 글을 올리도록 하겠습니다. 많은 방문 추천 답글 부탁드립니다 ^^ |
