 매월 지출되는 렌트비가 아까워 내집마련 계획중이신분 혹은 내집을 담보로 사업자금등 목돈을 융통하시고자 하는분들!! 이런분들을위해 콘도담보대출에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 담보대출한도는 지역과 개발사별로 차이는 있지만 신규분양권의 경우 보통 분양가의 70% 기존 콘도의 경우 보통 감정가의50%정도까지 대출이 가능합니다. (은행마다 감정평가 기관 혹은 회사를 통하여 감정평가를 실시 하는 경우도 있고 자체 평가를 하는 경우도 있습니다. 일반적으로 감정평가의 경우 실 마켓 거래 금액보다 약간 낮게 나올수 있습니다.) 페소대출의 경우 최대5년(10년까지 가능한 은행들도 있음) 까지 연리 5.5%~7.5%, 달러대출은 연리 5%~6%가 적용되며 개인 신용도나 콘도 선호도 및 매매수요에 따라 약간의 변동이 있을수 있습니다. **개인적으로 저는 3.5% 변동 금리를 적용받는 방식을 체택하였습니다. 매월 변동되어 어느달은 올라가기도 내려 가기도 합니다. 달러 대출은 3.5%에 시작을 하였고, 페소 대출은 4%초반에 Loan을 진행 했었습니다. 달러 대출의 경우 세금 10%를 추가 하기 때문에 실제 4%에 받았다고 하여도 4.4%를 납부하게 됩니다(외환은행) 페소대출 상환방식은 원금과 이자를 대출상환 기간동안 균등하게 상환하는 원리금균등 상환방식이 있고, 대출기간 동안 이자만 내시고 1년에 한번씩 원금의 15%~20% 내시는 거치방식이 있습니다. 달러대출 기간은 최대가 1년이기 때문에, 매년 갱신이 가능하며 매월 이자만 납부하시고 만기일시상환 방식으로 납부하시게됩니다. 콘도 담보대출은 크게 신규분양을 받은 콘도 혹은 완공되어있는 콘도를 매입후 입주전 잔금대출, 본인 명의로 되어있는 콘도를 담보로 대출을 받는경우로 나눌수 있습니다. 신규분양건 혹은 콘도 매입후 입주전 잔금대출의 경우 개발사로부터 CCT (콘도등기부등본) 받으신경우에 한해 구비서류 제출후 30일 이내로 대출이 가능합니다. 하지만 개발사별로 CCT를 실입주율 60%~70% 초과시 일괄지급 하는 경우도 허다하여 입주후 최소 3개월에서 1년 이후에 CCT를 받을수 있는경우도 있습니다. 이런 경우 은행은 Bank guarantee letter(은행지급확약서)를 개발사로 보내 입주시 필요한 잔금을 은행이 지급확약을 해주고 개발사는 대출에 필요한 CCT을 은행에 제공해주는 방식으로 대출이 이루어집니다. 보통 대부분의 개발사는 은행지급확약서를 받은 후 수일내로 CCT를 제공해줍니다. 본인명의로 등기가 되어있는 경우는 가장 간단하게 대출진행이 가능한 경우입니다.
CCT를 포함한 가장최근 분기 부동산세 납부영수증등 구비서류만 준비되시면 한달이내에 대출진행이 완료됩니다. 콘도담보대출시 필요한 구비서류 목록에대해 알려드리겠습니다.
자동차, 콘도담보대출 등 최근 추세는 담보물의 감정평가와 더불어 대출신청자의 개인소득증빙에 대한 평가가 중요해지고 있습니다. 필리핀에서 대출신청하시는 경우에도 월 대출상환금 (원리금 기준)의 대략 1.5배이상의 월소득증빙이 필요합니다. 이상 자동차, 콘도담보대출에 대해서 설명을 드렸는데요, 이외에도 각종 중장비,공장, 건물담보 혹은 기업대출도 가능하오니 자세한 사항은 별도로 문의 부탁드리겠습니다. 글재주가 부족하지만 필리핀 생활하시면서 대출 관련하여 교민분들의 이해를 돕는데 작게나마 보탬이 되었길 바랍니다. 감사합니다. (이상 대출관련 정보는 유한타 은행에서 제공을 받았으며 T.I.P는 유한타은행의 정식 에이전트 등록사입니다.)
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  2016년 12월 경에 카비테에 있는 빌리지 땅을 시세보다 조금 저렴하게 구매를 한 것에 대한 경험담입니다. *개인담을 공유하고자 하는 차원이니 재미나게 읽어 주세요 ^^ 일단 서론을 말씀 드리면 땅을 사게 된 계기는 너무 단순 하였습니다 2016년 우기가 가실때쯤 한국에서 친한 친구가 놀러와 가족들과 함께 여행을 떠났습니다. 같이 동행하는 인원이 많아 적당한 곳을 찾기가 쉽지는 않더라고요 우여곡절 끝에 마닐라에서는 좀 떨어져 있지만 (3시간) 여행을 떠나게 되었고 저희가족 + 친구 + 그리고 다른 친구 가족 이렇게 여행을 1박 2일 다녀왔습니다. 밥도 맛나게 먹고 수영장도 잘되어 있어서 좋은 시간을 잘 보낸 후 지나가는 얘기로 "이런거 하나있음 얼마나 좋아~~~." 이런 얘기를 시작으로 순식간에 이미 가진것 처럼 대화를 이어가게 되었지요~~~ ㅋㅋㅋ 여행을 돌아온후~~~ 마닐라 근교 제가 자주 가는 곳을 중심으로 그리고 자주 갈수 있는 거리상으로 서치를 하기 시작~~~ 2달만에 적당한 땅을 찾아 주인을 만나게 되었습니다. 그당시 땅의 시세는 sqm 당 약 6500+@ 페소 정도 하는 땅이였습니다. 총 땅 면적은 330sqm 였고 부지 뒷편이 빌리지 담벼락이 되어 있는 땅을 구매 하기로 결정을 하고 일사천리로 일을 진행을 하였습니다. 참고로 짓는것은 뒷전이였고 그냥 땅이 너무 가지고 싶어서.... 짓는 돈은 열심히 모으자는 일념으로 계약을 sqm 당 약 5000페소 정도에 구매 할 수 있었습니다. (주인이 나이가 너무 많아 모든 재산을 정리 하고 있는 중이라 더 저렴하게 구매 기회가 있었습니다.) 일단 구매를 체결하고 명의 이전을 와이프 명의로 이전을 완료 한후 건물을 짓기 위해서 알아 보고 또 알아보고 했지만 역시 공사 금액이 가장 문제가 되었습니다. 그당시 제가 무리해서라도 지울수 있는 금액은 약 4백만페소.... 견적을 알아 보는 곳마다 대략 7백만 페소 정도의 견적을 받게 되어 좌절하고 있었습니다. 그때 그럼 계획을 먼저 세우자는 의미로 architect을 섭외하여 플래닝을 시작하는 것으로 갈피를 잡고 일을 진행 하였습니다.  처음 제가 원하는 도안 및 사진들을 설명을 하고 약 3번 정도의 미팅 후 초안이 나오고 그리고 몇달후 최종안을 받았습니다. 그당시 계약금액은 10만페소에 계약을 하고 공사를 위한 시청 허가증을 다 받아 주는 금액을 측정을 하였습니다. 첨부한 시안및 도안의 경우 6만페소에 계약을 하고 진행하였습니다. 일단 계획은 2층 건물에 1층에 마스터 베드+주방+거실+메이드룸 등을 비치하고 수영장을 작지만.... 욕심에 넣어봤습니다. 2층은 약간 조정을 하였지만 어디에다가 넣어두었는지 기억이 안나 초안 첨부 합니다. 발코니가 있는 3개 베드룸이고요~ 여기서 원래 변경한것은 1개 배드룸을 Roof deck 일부로 옮기고 그자리는 2층 거실로 변경했었습니다. 거창하게 서론을 적긴 하였으나...... 결론을 얘기 드리면은 아직까지 짓지는 못하고 있습니다 ^^; 이유는 1. 준비 하는 동안 다른일이 눈에 들어 오기 시작하였고 2. 많이 저렴하게 견적을 받기 시작하였지만(플래닝이 끝나고 나니 단가가 많이 줄더군요.) 그래도 약간 부족한 준비된 총알.... 3. 이게 지금 필요한가에 대한 생각 4. 땅값이 많이 올라서........ 좀더 있다가 그냥 팔까라는 생각... 등등 (현재는 sqm당 약 1만페소 정도 하고요 실거래가는 9,000페소 정도에 형성되지 않았을까 짐작해 봅니다) 개인적으로는 13,000페소 정도까지 올라가는 시점이 공사를 하게되지 않을까 합니다~~~~(희망사항입니다) 일단 지금현재는 프로젝트를 홀딩한 상태입니다 ^^; ㅎㅎㅎㅎ 지금까지 들어간 금액은 1. 땅 구매비용 : 1,630,000페소 2. 명의 이전비 / 각종 미납 세급 납부(저희가 처리하기로해서....) : 약 75,000페소 (모든 서류 진행은 와이프가 부동산 공인중개사라 직접처리 하였습니다.) 3. 디자인비용 : 60,000페소 4. 기타 잡비 : 기억이 나지 않음 ^^; 총 지금까지 약1,765,000페소 정도 들어 갔네요 (매년 갱신비 및 association due 등은 불포함 + 경비 및 잡비 불포함) 지금 계획(희망사항)으로는 내년에 다시 한번 박차를 가해 볼까 생각중입니다 나른한 오후 생각이나 이런 부분도 공유해 보면은 좋겠다는 생각에 끄적인것이니 재밌게 읽어 주셨으면 좋겠습니다. 그리고 언젠가.. 가까운 시일 안에 다시 프로젝트를 진행하게 되면은 실비 및 진행 과정도 공유해 드릴수 있는 그날이 오길 바랍니다^^ **위에 첨부한 사진은 제가 사용 권리를(architect 계약서에 사용권리 포함) 가지고 있는 도면이며 혹 비슷한 부지에 공사를 계획하고 계신 분들이 있다면은 사용하셔도 좋습니다 ^^ 물론 참고하셔서 더 좋은 계획이 나올 것이라 생각합니다(그럼 그것도 공유 부탁드립니다 ^^;) 아 참고로 궁금해 하실 분들도 있을것이라 생각에... 제가 구매한 땅은 카비테 오챠드 골프장 빌리지 입니다. 재밌게 읽으셨는지 모르겠네요... 음.. 꼭 2019년에는 지을수 있겠죠? 마지막으로 공사 단가를 줄일수 있는 획기적인 방법을 아시는 분은 특별히 공유 부탁드립니다. 저는 오늘도 열심히 총알을 마련하려 허리띠를 졸라 맵니다~~~ ^^  캐쉬 flow를 좋게 하기도 혹은 무리한 사용으로 사용하게 되어 만만치 않은 빚을 지게 할수도 있는 loan(대출) 관련된 글을 올려 보려고 합니다. 2010년도에 들어 필리핀 부동산 투자 붐이 일고 그로 인해 자연스럽게 Turn over에 맞추어 은행에서 대출을 신청하는 이들이 늘어나고 있는 추세입니다. 단편적으로 부동산 대출의 경우 1차로 고려하게 되는 금융권 대출과 분양사에서 제공하는 자체 In house financing을 많이 떠올릴수 있습니다. 최근(2016년 말)에 중앙은행 HOUSING LOAN LAW가 일부 개정 ( 본인이 거주할 목적으로 콘도를 구입하거나 본인 거주중인 콘도의 인테리어등에 사용할 목적으로 대출을 신청하는 경우 영주비자 소지한 외국인만 가능) 되어 영주비나 혹은 은퇴비자 소지자가 아닌 외국인 분들의 잔금 대출이 시중은행에서 많이 어려워진 것이 사실입니다. 또한 비자 이슈를 해결하더라도 대출에 필요한 소득증빙서류 준비에 어려움이 많으신걸로 알고 있습니다. 은행대출은 크게 기업대출, 자동차나 콘도담보대출, 신용대출등이 있습니다. 이중에서 많이 문의하시는 자동차, 콘도담보대출에 대해 은행에서 대출을 받는 경우를 알아보겠습니다. 먼저 자동차담보 대출부터 보면은 본인명의로 되어있는 차량을 담보로 대출 신청하는경우, 혹은 신차나 중고차 구입시 잔금대출을 신청하는 경우, 이렇게 두가지로 나뉩니다. OR,CR에 명시 되어있는 명의자 본인이 대출을 신청할 경우 차량 시세의 대략 50~60%까지 (차종과 년식에따라 다름) 대출이 가능하며, 신차 구입시에는 차량가격의 80%까지 가능하므로 차량 가격의 최소 20%이상은 다운페이를 하셔야 합니다. 시중 로컬의 몇몇 은행 혹은 차종별로 노다운페이로(혹은 Low 다운페이) 신차구매 파이낸싱이 진행되는 경우도 있는데 인하우스로 진행하시게 되면 이율이 시중 일반 은행들에 비해 높습니다. (신차 구매시 보통 시중은행 5~6.5%, CASA 인하우스 7~8% 혹은 그 이상) 중고차 담보대출의 경우는 대부분 은행에서 3년미만의 년식만 취급을 하오니 이점은 유의 하셔야합니다. 일반적으로 신규차량의 경우 차량담보대출의 기간은 최대 5년까지 가능하며 이율은 연5~6.5%입니다.(일반적인 이자율이나 그 이상이 될수도 있고 개인 신용 상태에 따라 더 낮게 받는 경우도 있습니다) 환방식은 원리금균등 분할상환으로 원금 + 총이자 / 기간 (월) 로 만기일까지 매달 동일 금액 상환하시면됩니다. 신규 자동차담보대출 시 제출해주셔야하는 목록 알려드리겠습니다. (가지수는 많지만 잘 보시면은 이미 가지고 있는 필요 서류가 대부분이라는 것을 알수 있습니다)
1. Sales Quotation – (차량 견적서) 2. Latest Income Tax Return (ITR) - 개인소득증빙 (세무서에서 발급) 3. Application form – 대출신청서 4. 2 valid ID – 신분증 2개 5. 2x2 ID picture 6. Marriage contract (If married) – 혼인증명서 또는 주민등록등본 7. Latest Billing Statement – 최근 2개월치 공과금 납부 영수증 8. Latest Bank Statement – 최근 3개월 은행 거래내역서 9. Latest Certificate of Employment – 최근 재직증명서 중고차의 경우 차량견적서대신 차량 OR,CR 준비하시고 나머지 서류는 동일합니다. 위 구비서류를 제출하시면 대출승인까지 보통 영업일 기준 10일 이내 대출금 지급이 됩니다. TIP! 많은 분들이 실제 대출을 진행하시면서 생각하지 못한 추가 비용발생 부분이 있습니다. 1. 담보 설정비 2. 인지세 3. 은행 담보 설정 프로세싱 비용 등이 청구 될 수 있으며 금액이 저렴하지는 않습니다. 약 총 대출 비용에 1.5%~2.5 정도의 대출 수수료가 발생되게 됩니다
필요서류 DTI 절차
바랑가이 허가증 절차
시청 허가증 절차
BIR 등록 절차
처음 해보시는 분들도 위의 절차를 따르면은 큰 어려움 없이 등록이 가능할것으로 예상합니다.
간혹 지역에 따라 그리고 해당 사업군에 따라 시청 및 바랑가이의 Council 허가가 추가로 필요한 사업들이 있으며 이는 지역 / 사업군에 따라 필요할수도 없을수도 있습니다. 최초 등록부터 일반적으로 모든 절차를 마무리 하는데 드는 기간은 2주에서 4주 정도로 생각하시면 되고 1월달에는 기간이 조금더 걸릴수 있습니다. TIP : 모든 허가증 발급후 사업 시작 기간 부터 모든 세금 파일링이 정상적으로 이루어 져야 Late filing으로 페널티가 발생되지 않으니 이점 유의 하시길 바랍니다. 사업시작함과 동시에 모든 분들은 매달 / 분기별 / 그리고 년별 시청 및 BIR에 접수 및 납입 하여야 하는 서류 및 세금을 늦추지 말고 정산하여야 합니다. 그리고 추가적인 팁으로 예를 들어 해당년 말에 등록을 하시는 분들의 경우 grace period 을 적용받아 (대부분 인정함) 해당년에 등록을 마무리 하는 것보다 그 다음해 1월에 등록을 하시는 것이 이중 등록비용을 들이지 않고 하는 방법이니 이점 또한 인지하고 계시면은 좋을 듯합니다 ^^  개인사업자란? 말그대로 개인이 비지니스를 하기 위한 등록 (1인 오너 기업) 개인사업자 등록의 장점
위와 같이 장점과 단점이 명확한 개인사업자 등록인데요. 필리핀에서는 본의 아니게 다른 사람의 명의를 빌려 사업을 하게 되는 경우가 있습니다. 대부분이 법인 등록이 불가 한 사업군이나 혹은 외국인이 등록을 하지 못하는 사업을 진행하는데 있어서 개인사업자 등록을 하게 됩니다. 이때 많은 분들이 직원의 이름 혹은 지인의 이름을 빌려 사업을 등록하게 되는데 이에 대한 risk와 책임분에 대해서 인식이 부족한 부분이 없지 않아 있습니다. (다 그렇다는 의미는 아닙니다 ^^;) 대부분의 필리핀 명의를 빌려주는 사람들의 경우 지인의 경우도 있지만 대부분 직원의 이름을 많이 사용하는것 같다는 생각입니다. 이때 사업이 잘 되고 납부 해야 하는 세금관련 납부에도 문제가 없다면은 큰 문제가 발생되지 않겠지만… 말그대로 사업이란 성공을 할수도 실패를 할수도 있고 생각지 못했던 실수로 인해 피해를 입는 경우가 있습니다. 몇몇 예를 들어 이런경우가 다수일 거라 생각합니다.
등등 여러가지가 있겠지요. 이때 1~3번 이외 다양한 문제들이 실 오너가 아닌 명의자에게 피해가 간다는것을 알아야 할거 같습니다. 워낙 소액 장사/ 사업을 진행해 괜찮을 것이라는 생각에 정리를 미흡하게 될경우 명의를 빌려준 이는 본인이 해결하지 못하는 문제에 봉착하게 되는 경우를 많이 보게 됩니다.  가장 무서운 부분은 개인사업 실패로 인해 막대한 금액의 체무가 생기거나 정부 세금 미납 / 그리고 폐업처리가 정상적으로 진행되지 않아 계속 발생하게 되는 페널티 부분인데요.
개인사업자 등록의 경우 개인의 TIN(세금 납세 법호)를 부여 받고 진행하게 됩니다. 말인즉슨 모든 페널티 혹은 개인의 체무가 계속 따라 갈수 있다는 것을 의미 합니다. 실제 개인 재산에 차압이 들어 오기도 하고 모든 정산이 이루어 지지 않아 3대 보험 납부 한것에 대한 혜택을 받지 못하는 사태가 발생하기도 합니다. 반대로 이런경우도 많이 볼수 있습니다.
다양한 Risk가 상존하게 됩니다. 명의를 빌려준 사람 그리고 명의를 빌려 사업을 진행하는 사람 둘다 Risk를 안고 진행하게 됩니다. 너무 부정적인 얘기만 잔뜩 쓴거 같네요 ^^; 물론 많은 분들은 정상적인 처리로 하리라 믿습니다. 물론 필리핀 배우자가 있는 경우는 당연히 잘처리 하고 외국인들이 쉽게 들어 가지 못하는 업종에 사업을 잘 하고 있으리라 믿어 의심치 않습니다. 그만큼 조심히 하고 또 신중하여 WinWin 하시는 결과가 있었으면 하는 의미로 적어 보았습니다. 다음은 개인사업자 등록절차 그리고 법인 등록절차 및 주주 등록 / 임원 선입 / 법인 운용의 이해에 대한 주제로 적어보려고 합니다 읽어 주셔서 감사합니다.  필리핀에서는 한국과는 다르게 필리핀에 살다 보면은 수표(Check) 사용을 많이 하게 됩니다. 아마 대부분 교민들이 수표를 사용하게 되는 시작은 거주지 렌탈(임대)를 하게 될때 처음 접하게 되는것 같습니다. 물론 간혹 수표 발행이 준비가 되지 않아 현금지급 계약을 맺는것도 간간히 보게 됩니다. 물론 수표의 용도는 꼭 임대를 할때만 사용하는 것이 아닌 서비스, 구매, 금전 거래 등등의 사유로 다양하게 사용하게 되는데 큰 금액을 지불할때 현금을 가지고 다니지 않아도 지불을 할수 있다는 편의함과 사인을 하고 사용되기 때문에 안전성 때문에 많이들 사용하게 됩니다. 오늘은 잘못된 수표사용에 대한 내용을 다루어 보려고 합니다. 또한 임차 계약으로 인한 책임한계를 알아 보겠습니다. 수표 사용자들이 알아야 하는 부분중 잘못된 사용 혹은 무분별한 수표 사용으로 인한 법적인 책임은 어떤것들이 있을까요? 혹은 잘못된 임차 계약 이행이 문제가 생겼을때 어떠한 책임이 따르게 될까요?
 만약 임대시 사용된 (지급된) 수표를 바운스(부도수표) 처리가 된다면은 어떠한 부분이 적용이 될까요? 필리핀에는 “Bounding check Law” 부도수표 관련 법안이 있습니다. 간략하게 요약을 하면은 부도수표 발행인은 30일 혹은 최대 1년 징역형이 내려질수 있습니다라고 명시되어 있습니다.
이렇게 2가지 경우가 가장 일반적일텐데요. 뜻하지 않게 입금일날 잔고가 없었을시에는 입금자에게 설명이 되어 해당 계좌에 발행된 수표관련 은행 penalty를 지급하고 큰 문제없이 해결할수 있지만 만약 의도적으로 수표를 Bouncing 처리 했을경우 위와 같은 처벌이 고소로 진행이 되게 됩니다. 하지만 만약 계약서에 수표 되신 현금 지급이라는 명시가 되어 있다면 민사상의 책임만 지게 됩니다. 그렇기 때문에 대부분의 임대주들의 경우 현금 지급보다는 수표 결제를 선호 하는것 같습니다. 쉽게 민사상의 책임인 현금 결재가 이루어 지지 않았을시 해당금액 변제 및 Interest(이자) 지급으로 처리가 될수 있으나 수표 부도처리 같이 형사상의 책임으로 넘어 갈경우는 해당인이 고소인으로 부터 합의가 이루어 질시라도 정상참작이 될뿐 형사책임은 그대로 남아 있게 됩니다. 수표의 기입방법 그리고 지급날짜등 발급후에는 잘 확인하여 은행잔고 때문에 문제가 생기지 않도록 확인이 필요한 부분이고 아주 간혹 지급된 수표를 캔슬하는 경우에 은행에서 상응 하는 금액을 6개월간 출금이 불가 하게 하여 지급된 수표를 정지시키는 경우가 있으나 이때 또한 적법하지 않은 방법으로 지급을 정지를 시킬 경우 형사상의 책임은 그대로 남아 있기 때문에 무분별한 수표 발급으로 인한 발급자의 정지처리는 보호 받을수 없다는 것에 항상 유의 하기시 바랍니다 *수표 발급이후 지급일 기준(날짜) 6개월안에 입금처리가 안되면은 수표의 기능이 상실되니(수표 지급 무효처리) 이또한 유의 하시길바랍니다. 부동산 명의 이전은 어떻게 하나? 부동산 명의 이전은 어떻게 이루어 질까요? 일반적으로 부동산 구매가격 그후 명의 이전 및 등록비용이 추가로 지출되게 됩니다. 당연히 모든 금액 지급이 원 주인에게 지급이 된후 명의 이전이 이루어 지게 되는데요. 구매를 하였거나, 판매를 하였거나 또는 donated (기부 혹은 금전거래없이 지급되었을경우)가 있을꺼 같습니다. 구매자일 경우 판매자의 명의 확인 및 근저당 설정이 되어있는지 분쟁이 있는 땅 혹은 유닛인지 확인이 먼저 이루어져야 합니다. (TIP home 서비스 이용가능) 차량을 구입하는것과 다르게 토지구매의 경우 여러가지 세금과 연관이 있습니다.  간략하게 설명을 드리면,
매매계약을 체결할시 꼭 집고 넘어가야 하는 부분인데요. 간혹 셀러가 혹은 바이어가 전체를 부담하는 경우도 종종있습니다. 하지만 일반적인 process에서는
TIP home에서는 명의 이전 프로세스, 명의 확인 및 부동산세 확인 등의 서비스를 제공하고 있습니다. |
