과거 4년 전 본인의 경우 골프에 빠져 (현재 진행형) 카비테 다스마리냐스라는
지역에 골프회원권을 구매하였습니다.
(그 당시 구매 금액은 매우 매력적이었고 알면 깜짝 놀라실 정도의 금액)
오챠드 골프라는 곳에 회원권을 구매
당시 시세의 경우 약 페소 가치 30만 페소 정도에 거래가 되었던 시기였습니다.(저는 훨씬 저렴한 금액에...)
*필리핀 골프장의 경우 부동산 땅 분양을 같이 하는 경우가 많이 있습니다
​
당시 제가 투자한 것을 요약정리하면 아래 테이블을 참고해 주세요.
(워낙 목돈이 없는지라 작게 작게 투자하였습니다 ^^;) ​

지난 시간에 이어 오늘은 필리핀 이주 1단계 어떤 것들을 준비해야 할까?라는 주제로 글을 준비했습니다.

2편 : 필리핀 이주 1단계
-필리핀 마스터-
일단 지난 소개 편이었던 왜 필리핀인가? 글을 안 보신 분들은 한번 클릭하여 방문해 주세요 ^^

https://blog.naver.com/danny0921/221445015385​

안녕하세요 부동산 공동 명의 소유시 알아야 하는 사실들에 대한 주제로 찾아 뵙습니다.
 
공동명의 유형 (더 있겠지만 가장 많은 유형 2가지)

1. 부부간 공동명의 소유 부동산
2. 타인과 공동명의 소유 부동산

이 2가지 주제로 다루어 보려고 합니다.
 
부부간 공동명의 부동산 소유가 가장 일반적인 경우 일 듯 합니다. 글을 시작하기 전에 먼저 제가 한국 실정에 밝지는 않아 한국에서는 어떻게 되는지 비교해서 말씀 드리면 좋겠지만 모르는 부분은 일단 패스 하는 점 양해 바랍니다.


필리핀에서 부부간의 공동명의 소유 부동산을 등록할 경우 가장 많이 보게 되는 ownership 표기에 “Married to” 라는 부분입니다. 예를 들어 강 아무개씨 Married to 이 아무게씨 라는 표현을 많이 쓰는데요. 실제 이 부분에 대해 정확하게 말하면은 부동산의 주된 소유권은 강 아무씨에게 있습니다. 물론 그렇다고 해서 이 아무개씨가 재산의 권리가 없느냐? 그런 것은 아닙니다. 필리핀 부동산 법에 보면은 부부가 된 이후에 형성된 부동산 재산의 경우 동등한 권리를 주어진다 라고 되어 있기 때문에 그렇고요. 하지만 항상 이렇지 않다라고 인정되지 않는 2016년도에 있었던 판례 하나 찾을 수 있었는데요.

“We have ruled that the words "married to" preceding the name of a spouse are merely descriptive of the civil status of the registered owner. Such words do not prove co-ownership.” 라고 명시가 되어 있는 판례도 있습니다.
이런 경우 해석하면은 Married to로 부부관계를 타이틀에 기입되어 있어도 공동명의자라는 것을 항상 의미 하지 않는다 정도로 해석이 될 것 같습니다.

여기서! 그럼 도대체 부부가 된 후에 형성된 부동산 재산의 경우 동등한 권리가 주어 진다 라는 의미와 아닌 의미는 무엇인가? 이건 부부관계 유지 혹은 이혼 이라는 전제가 주어지는 경우 그리고 결혼 전 작성한 재산 분할건(결혼후) 및 관리에 대한 계약이 있는 경우가 예외로 할 수 있습니다. 제가 모든 판례를 아는 것은 아니기 때문에 글을 읽으시는 분들은 참고용으로만 읽어 주시면은 감사 드리겠습니다.

다시 주제로 들어서 팩트 체크를 하게 되면은

1. 부부는 결혼 후 형성된 부동산에 있어 공동명의 자로 인지된다 (YES)
2. 하지만 항상 재산권이 동등하게 있지는 않다 (YES)
3. 결혼 전 형성된 재산의 경우도 결혼과 동시에 권리를 같게 된다 (YES) – 하지만 이는 결혼을 유지 하고 있는 동안만 효력이 있다.
4. 이혼을 할 시 모든 공동명의 부동산에 재산권이 동등하게 주어 진다 (NO)
5. 결혼 전 재산 결혼 후 재산을 분활 관리 할 수 있다 (YES) – Prenuptial agreement(이혼시 재산 분할 합의서)
6. 부부는 공동 명의 작성 시 Married to 보다는 And로 기입하는 것이 확실하다 (YES) – 요즘에 한국에서는 공동명의 부분에 대해 매우 예민해 하는 것 같습니다. 하긴 국적 상관 없이 예민한 부분일 수 있다고도 생각합니다.

 
일단 이 정도로 정리가 가능할 것 같습니다.
 
다른 주제로 타인과의 공동 명의 작성시는 위의 6번과 같이 하면은 됩니다. Married to는 당연히 아니고요 ^^;
“강 아무개씨 and 이 아무개씨” 로 등록하면은 되겠지요?
그렇다면은 일반적으로 50대 50이라는 것이 형성이 되는데요. 만약 그렇지 않다면은?

예를 들어
강 아무개씨는 총 금액의 80%를 납입 이 아무개씨는 20%를 납입하였다면은? 이 또한 Agreement 작성을 통해 위험 방지(?) 명확하게 구분 할 수 있습니다.

작성 방법은 부동산 구매 동의서 / 계약서를 작성하여 실제 구매를 위해 납입한 금액과 추후 판매가 이루어 질 경우를 예상하여 판매 대금의 배분에 대한 내용을 작성한 후 싸인 그리고 공증을 받으시면은 됩니다. 세부적으로 들어 가서 세금 납입 관련 부분 까지 명시 하면은 좋겠지요.
 

오늘도 주절주절 재미난 주제는 아닐 지 모르지만 읽어 주신 모든 분들께 감사 드립니다. 혹시 더 많은 정보 혹은 제가 작성한 글에 더 정확한 정보가 있으신 분들이 있으시면은 리플 달아 주시면은 수정 / 업데이트 하는데 참고 하도록 하겠습니다. 다시 한번 읽어 주셔서 감사 드립니다.

많은 분들이 남겨 주신 의견중에 선별하여 작성하였습니다. 여러 분들은 어떻게 생각 하시나요?

의견1)
콘테이너 하우스는 아무리 잘 지어도

현장 사무실 아니면 주차 관리소 이미지를

벗어 버릴수 없는 선입견이 있습죠.

아, 물론 저만의 생각입니다.

​의견2)
건설 퍼밋이 가능한지, 지진 대비 여부, 경험있는 건축업자를 구하기 어렵다는 점등이겠죠. 필리핀에선 오히려 여기 벽돌로 짓는게 더 저렴할 것 같다는 점도 있네요.

의견3)
돈은 돈대로 더 들고 유리한게 하나도 없어요.
공간구성도 별 뾰죽한 방법도없고.

세번째집. (여기서는 바로 위에 있는 사진을 뜻합니다)
컨테이너 사용했다해도 다 잘라내고 아주 일부만 사용한식이네요.

잠시 사용하고 또 다른곳으로 이동해얄때 유리한거죠.
것두 별 치장 안하고 그대로 사용하는 현장사무실이나 자재창고같은 용도로나..


의견4)
필리핀 건축비가 워낙 낮아서 한국하고 비교하면 잇점이 많이 없을 겁니다.
Sqm당 2만페소면 나름 보기에 좋더라구요. 지금은 더군다나 환율이 낮아서...
예전엔 2만페소면 50만원이었는데...지금은 45만원정도도 안되네요.

의견5)
컨테이너 내외부를 잘 꾸미면 컨테이너인줄 모릅니다
단 바닥을 견고하게 잘 다져서 지어야 합니다
전체가 바닥에 닿는 것이 아니라 포인트가 닿는거라서 예를들어 흙바닥에 지으면 아무리 잘 다져도 비오면 컨테이너 지지부분이 주저 앉습니다

그리고 내외관을 컨테이너 티 안나고 멋있게 꾸미는 돈이면
조립식으로 더 좋게도 지을 수 있습니다

그래서 인기가 없는것입니다

미국은 저렴한게 우선인게 많고 땅덩이가 넓어 아무데나 내려다놓고 옮기고 다 지어놓고 그냥 옮기기만하는 것도 가능하지만
한국서는 내려다놓고 이제 내외부 공사를 하는게 대부분이고
추운겨울을 버틸려면 안에 여러가지 차단제도 넣어줘야 하기에
공간이 많이 줄어듭니다

장단점이 확실하지만

치명적인 단점은
컨테이너 답지 않게 잘 꾸밀돈이면
조립식으로 하나 만듭니다...

특히나 겨울철이면 컨테이너에서 관을 뽑아 따로 정화조도 연결해야 하는데

관이든 뭐든 노출이되면 얼고 파손도 됩니다
그리고 바닥이 떠있기에 단열 문제도... 이것을 보충하려면 더 두껍게... 공간 축소

등등 뭐 여러가지 있죠

가장 치명적인건
가성비가 안좋습니다

그냥 컨테이너 티내고 안에만 좀 괜찮게 하고 대충 살거다 한다면 가성비가 나올수 있는 부분인데

집으로써는 치명적인 단점이죠


의견5)
앙헬레스에서 제가 아는 친구의 한국친구분이 컨테이너로 여러채의 2층집을 짓는 사진을 본적이 있는데 외관상으로는 컨테이너로 지은티도 안나고 정말 일반집보다 멋있게 여러채를 짓는것을 본적이있읍니다. 조만간 호텔도 짓는걸로 알고있읍니다. 듣기로는 일반 주택보다 건축비가 1/3정도 적게 저렴하게 지을수있다고 하네요.

의견6)
한국에서 한 번 친구와 노는 땅에 건축사 도움 받아가며 지어 보았는데,,,,
단가가 조금 싸다는 정도(건축가 친구 말) 이고
제일 큰 문제가 단열입니다....
이곳에서도 우선 문제가 단열일 것 같은데, 한낮 달구어진 철판의 열기를 어찌 감당해야 할 지요?
단열문제만 해결하면 내부 구성은 큰 문제가 없을 듯 합니다.

의견7)
최근 필리핀에서도 컨테이너를 이용하여 카페, 주택(임대용), 상가등 많은 건물이 컨테이너를 이용하여 지어지는걸 봤습니다. 우선 컨테이너하우스는 가장 큰 특징이 이동이 가능하다는 점입니다. 한국의 경우에는 공장생산후 현장에 설치하여, 공기를 단축하는 목적으로 많이 사용되고 있구요. 컨테이너 하우스라고 해서 화물운송용 컨테이너의 재활용으로만 생각하시면 않될듯 싶어요. EBS 그ㄱ한직업에 나오는 컨테이너 하우수(주거용, 찜질방, 수영장 등)의 제작 설치 과정을 보면, 공장생산 후 이동 설치하는 구조물을 통칭해서 컨테이너 하우스라 하는것 같아요. 한국도 필리핀도 다른 공법보다 빠른게 할 수 있는건 사실이니까요.

의견8)
2001년에 지방에 사무실을 하나 새로 내면서 컨테이너를 35,000 페소에 구입해서 한 1만페소 정도 더 들여서 내부에 단열제 좀 보강하고 사용했었습니다.

지금도 좀 그렇지만 당시는 지방이라 자재나 기타 작업등이 너무 느려서 새로 사무실 지으려면 반년 정도가 소요된다고들 했는데, 컨테이너 사무실은 그냥 가져다 내려 놓기만 하니 바로 끝나더군요.

컨테이너 내려놓을 지반을 먼저 잘 다지고 또 무조건 50cm 정도 지면에서 띄어서 지어야 벌레나 뱀등의 침입을 예방할 수 있고, 입구에 계단 3칸 정도 만들어 주니 더욱 건물같은 느낌도 나고 좋았습니다.

6년 뒤에 사무실 이전할 때 딱 한번 컨테이너를 옮겼었고요.
거의 10년 정도를 아무 문제 없이 잘 사용하고 팔 때 처음에 구입한 금액과 비슷하게 팔아서 실속이 많았던 기억이 남아있네요. ^^



등등 많은 분들의 의견을 조합하였습니다.

제 개인적인 생각에는 금액적과 시간적인 부분에서는 장점이 분명히 있을것이라 생각이 드나 건물의 지속성 / 관리적인 측면 및 필리핀의 열대인것을 감안하여 열배출은 어떤 방법으로 할지에 대한 고민은 더 해 봐야 하지 않을까 싶네요.

물론 위의 사진 처럼 잘 하고 짓는다면은 금액적인 부분에서 장점이 있는지 다시 한번 견적을 뽑아 봐야 할것도 같고요

이런 저런 의견들 다시 한번 감사 드리며, 조금더 생각하고 조금더 고민과 해결방안을 제시해 봄으로 추가 업데이트를 해볼수 있도록 하겠습니다.

긴 글 읽어 주셔서 감사드립니다.

가족들과 한국 다녀오느라 너무 오랫만에 글을 올리게 되었습니다 ^^;

오늘은 Foreclosure(압류) 된 부동산 혹은 차량등은 어떤 방법으로 구매를 할수 있는지 그리고 어떤 장단점이 있는지 한번 써보려고 합니다.

다들 아시다시피 압류란 말 그대로 은행 혹은 lender로 부터 이자 및 원금을 기한 내에 갚지 못하였을 경우 lender가 차압을 잡은 부동산 혹은 차량등의 재산을 판매 함으로 손해를 최소화 하기 위한 방법중에 하나인데요.  보통 은행 혹은 financing company 등에서 매물들이 경매를 통해 나오게 됩니다.

빌린 돈을 갑지 못하였다고 모든 담보 설정건이 집행이 되는 것은 아니고 일반적으로 짧은 기간안에 정리할수 있는 기간을 줌으로 회복할수 있는 기간을 주는 경우도 있습니다.  물론 그 기간안에 판매를 하지 못하여 (lender 동의) 차압이 되는 경우 압류물 정리를 통해 정식적으로 Bidding(경매)를 통해 판매가 이루어 집니다.

​*일반적으로2~3달 정도 이자 혹은 원금+이자가 입금처리가 되지 않을 경우 담보건 설정한 것을 차압하기 위한 절처가 진행이 되는데요. 때에 따라 최종 컨펌 후 계약에 따라 최소 1~3달 정도의 유예 기간을 추가로 주어 정리할수 있는 기간을 주어 지기도 합니다.

모든 필리핀 부동산 거래에 있어 발생되는 세금 중의 하나인 capital gain tax에 관련 된 얘기를 해보려 합니다.
부동산을 팔고 사는 이에게 있어서 절대 피할수 없는 부분인데요

실거래액 + 세금 = 총 매입 금액이 될텐데요

이때 capital gain tax의 경우 대부분 판매자가 내도록 되어 있으며 간혹 계약서에 구매자가 이전에 필요한 모든 비용을 부담한다 라는 조항이 간혹있기는 합니다. (흔한 계약은 아닙니다.)
 
* 계약 조항을 잘 이해 하지 못하거나, 세금 부분에 대한 부분을 잘 인지 하지 못하여 실제 본인이 예상한 투자 금액 혹은 판매 금액에 대한 부분을 손해 보게 되는 부분이기도 합니다
 
아래 부터 내용은 일부 foreclosurephilippines.com 에 작성된 부분을 인용 혹은 사용 하였음을 미리 알려 드립니다. 모든 분들이 거래상에 있어 Capital gain tax의 부분을 정리 되면은 가장 큰 세금 납부 부분을 정리가 되었다고 생각 하는 경우가 있지만 항상 그렇지만은 않습니다.
Capital gain tax의 적용 범위는 capital assets의 거래의 경우 성사가 됩니다. 법인 혹은 개인의 경우 Capital asset를 매각 할때와 Ordinary assets의 매각 할때 서로 다른 세금이 측정되게 됩니다.

조금 더 설명을 추가를 드리면 (쉽게 풀이 하도록 하겠습니다.)

 Capital assets의 정의는 “세금을 납부하는 부동산의 주인의 소유로 비지니스 활용에 의한 부동산이 아닐경우.” 로 쉽게 풀이 할수 있습니다. (실제 조항은 더욱 복잡하게 얽혀 있지만….)이외 판매자가 부동산관련 사업에 속해 있거나 해당 부동산이 Public에 사업적으로 판매를 위해 속해 있을 경우는 Ordinary assets으로 정의가 나오게 됩니다.
다음에는  Ordinary assets과 Capital assets의 다른점을 조금 더 심층 깊게 다루어 보도록 하겠습니다. (부가가치세, capital gain tax 혹은 income tax 등이 같이 얘기가 되어야 하는 부분이라 몇 편에 나누어 다를 예정입니다)
 
여기에 제가 중요하다고 생각하는 부분은 모든 거래가 capital gain tax(6%)에 해당 되지는 않는다라는 것이 포인트입니다. 
또한 Capital gain tax가 실제 소유 하고 있던 부동산의 판매로 실 주인의 매각 당시 손해를 보더라도 납입을 하여야 한다는 부분입니다.

아래 예제를 참고해 주세요 (최근 있었던 실제 사례를 나열하였습니다.)
판매자가 구입 당시 구매한 콘도의 금액은 약 1.7M이였으며 판매를 결정하고 판매한 실 매매가는 1.4M으로 판매자가 실제 약 30만페소의 손실을 거래로 보게 되었습니다. 이때 매입을 결정할 당시 판매자와 매입자의 동의 하에 모든 세금 처리는 매입자가 하기로 계약을 체결하였고 매매 금액을 전달과 동시에 매매계약서 및 해당 콘도에 모든 서류를 받고 처리를 하였습니다.
이때 판매자의 입장에서 볼 경우 – 판매자는 실 매매가인 1.4M만 받고 모든 서류 전달 추후 본인 납세 번호로 납입된 capital gain tax관련 서류를 받기로 하고 완료가 되었으며(본인 실손해 금액은 30만페소)
반대로 판매자의 경우
1.4M 현금 지급
*Capital gain tax 약 12만페소
*기타 세금(미납 세금 포함) 및 이전 관련 약 10만페소 지출 등 발생
총 구매 금액 : 1.62M 정도가 되었습니다. (약간 더 추가 되었습니다)
 
이때 구매자가 생각했던 부분 보다 더 많은 세금이 발생된 이유는 세금의 기준이 매매 계약서 상의 실 거래가가 아닌 Zonal value의 기준에 있었기 때문입니다. 실제 Zonal value는 2.1M 정도가 측정 되었습니다.
이렇게 볼수 있듯이 다행히 거래 부동산의 금액이 작았기 때문에 큰 차이가 있어 보이지 않을 수 있으나 실제 예상 했던 1.4M 거래액에 대한 세금을 estimate 하였을 경우 10만페소대에 납부가 이루어 질것이라 생각한 부분에 대한 것 보다는 2배 가량의 세금이 발생 되었습니다. (2배 라고 생각하니 매우 큰 금액의 차이라 생각이 듭니다. 물론 매매물이 금액이 10M 이상이라고 생각하면은 아주 큰 차이가 생길수 있는 부분입니다.)
그렇기 때문에 거래 전 확인 할 부분은

1. 계약서 상의 매매금액 + 세금 납입에 대한 지불은 누가 할 것인지?
2. 해당 부동산의 현재 매매시세가 아닌 Zonal value(평가액)이 어떻게 되는지?
3. 미납된 세금이 있는지?

최소 위와 같은 3개의 내용을 확인 하여야 매입자가 구매 동의서에 사인할때 특히 세금을 본인이 납입을 하는 계약서를 작성할시 예상하지 못한 추가적인 지출을 최소화 할 수 있습니다.
 
다음에는 Ordinary assets과 Capital assets의 다른점을 추가적으로 다루고 법인(회사)를 이용한 부동산 구매(장/단점)에 대한 글로 찾아 뵙겠습니다. (워낙 광범위한 부분이고 최대한 이해가 쉽게 간결하고 정확한 내용을 다루려 하다 보니 조금 지연되고 있네요.)

부동산 명의 이전은 어떻게 이루어 질까요?
 
일반적으로 부동산 구매가격 그후 명의 이전 및 등록비용이 추가로 지출되게 됩니다.
당연히 모든 금액 지급이 원 주인에게 지급이 된후 명의 이전이 이루어 지게 되는데요. 구매를 하였거나, 판매를 하였거나 또는 donated (기부 혹은 금전거래없이 지급되었을경우)가 있을꺼 같습니다.
구매자일 경우 판매자의 명의 확인 및 근저당 설정이 되어있는지 분쟁이 있는 땅 혹은 유닛인지 확인이 먼저 이루어져야 합니다. (TIP home 서비스 이용가능)
 
차량을 구입하는것과 다르게 토지구매의 경우 여러가지 세금과 연관이 있습니다. 

간략하게 설명을 드리면,

1. Capital gain tax : 이는 일반적으로 판매자가 지급을 하게 되고 (상황과 계약에 따라 다를수 있음) 총 구매 계약서 금액의 6%금액 혹은 zonal value 중 높은 금액 측정액으로 산정이 됩니다.
2.  Withholding tax : 판매자가 법인일 경우 적용되는 세금입니다
3. Unpaid real estate taxes due : 부동산세 납입 (미납액 확인)
4. Documentary stamp tax : 일반적으로 판매 금액의 1.5%의 금액에 산정이 되고 혹은 zonal value가 높을 경우 zonal value 기준에 산정이 되기도 합니다.
5. Transfer tax(Local treasurer’s office) : 모든 명의 이저에 발생되는 세금으로 최대 판매 금액의 0.5% ~ 0.75% 에서 산정이 되며 이는 관할 지역에 따라 다를수 있습니다.
6. Transfer tax (BIR) : 일반적으로 판매금액의 0.25%로 측정되며 zonal value에 기본하여 0.25%로 산정이 될수도 있습니다.
7. Registration fee : 일반적으로 판매금액의 0.25%로 측정되며 zonal value에 기본하여 0.25%로 산정이 될수도 있습니다.
8. 기타 : 등록절차를 하는데 있어 드는 서류 접수 비용 및 공증비용등이 추가 발생될수 있습니다.

명의 이전은 누가 부담을 해야 하나요?
매매계약을 체결할시 꼭 집고 넘어가야 하는 부분인데요. 간혹 셀러가 혹은 바이어가 전체를 부담하는 경우도 종종있습니다.
하지만 일반적인 process에서는

1. Seller :  capital gain tax, withholding tax(법인의 경우), 부동산세 미지급부분 완납
2. Buyer :  documentary tax, transfer tax 및 등록비등의 남은 비용을 처리

하는것이필리핀에서 일반적으로 구분하고 있습니다.
 
TIP home에서는 명의 이전 프로세스, 명의 확인 및 부동산세 확인 등의 서비스를 제공하고 있습니다.