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이스트우드 퀘죤 메가월드에서 개발한 총 17헥타르 면적의 상업 및 주거 지역입니다. 저도 개인적으로 한 4년을 지냈는데 가장 좋은 점은 모든 시설이 안에 있어 외부로 나갈 일이 별로 없다는 점이었습니다.  주변 백화점 및 다양한 레스토랑 및 바들이 있어서 젊은 사람들이 매우 좋아하는 장소로 유명합니다. 주변 환경에 비해 저렴한 임대료는 매우 매력적입니다. 커몬웰스 퀘죤 퀘죤에는 높은 건물들은 없지만 하우스를 선호하시는 분들이라면은 고려해 보면 좋을 거 같은데요. 메인 도로들을 끼고 있어 접근성이 좋은 편이고 넓은 공간의 저렴한 집값은 역시 플러스 요인입니다.  가족분들이 한국과는 다른 분위기의 넓은 공간을 선호하신다면은 선택에 적격인 동네입니다. 인근에 필리핀 UP 대학 및 유명 사립 학교들이 멀지 않은 곳에 위치하고 있어 많은 분들이 선호하는 위치 중에 하나입니다. 센츄리 시티 마카티 센츄리 개발사에서 시공한 4.8헥타르의 주상복합 단지입니다. 단지 내에 유명 백화점, 호텔 그리고 사무실 건물들이 인접해 있어서 젊은 외국인들 및 비즈니스를 위해 체류하시는 분들이 선호하는 장소입니다. 인근에는 그라멀시, 나이트브릿지, 트럼프 타워 등 고급 아파트들이 밀집되어 있습니다.  단점이라면 상대적으로 높은 임대료와 교통체증 정도인 거 같네요. 인근에서 돌아다닐 때는 걷는 게 나을 때가 많을 정도입니다. 락웰 센터 마카티 아마 외국인들이 가장 선호하고 많이 알려져 있는 동네 중에 하나인 거 같습니다. 고급 아파트, 훌륭한 주변 환경, 그리고 메인 도로로 연결되는 위치로 가장 비싼 단지 중에 하나인 거 같습니다. 특히 파워플랜트는 모든 단지로 연결이 되어 있어 편의 역시 매우 훌륭합니다. 가족 단위 거주의 경우 안전과 편의 사항들이 와이프들이 뽑은 가장 살기 좋은 동네 중 하나로 분명히 메리트가 있는 단지입니다. 굳이 단점이라면은 좋은 만큼 생활 물가가 매우 높은 편이고 외식 지출 비용이 타지 보다 높다는 점 정도로 꼽을 수 있을 거 같습니다.  맥킨리 힐 타귁 고급스러운 주변 환경으로 유명한 맥킨리힐 입니다. 개발된 지가 다른 지역에 비해 오래되지 않아 주변 환경이 매우 정돈이 잘되어 있는 주거 단지입니다. 선호도가 높지만 밀집도가 다른 유명 지역에 비해 높지 않아 답답한 느낌이 없다는 부분이 플러스 요인인 거 같습니다. 개인적으로는 락웰을 더 선호 하지만 맥킨리힐 역시 주거하시기에 좋은 장점들은 분명히 많은 동네입니다. 그리고 맥킨리 힐에는 한국 국제학교가 있어 많은 한국인 부모들이 선호하는 지역 중에 하나입니다.  유명한 건물로는 베니스를 꼽을 수 있겠네요. 사진 찍기 좋은 장소이기도 합니다. 올티가스 파식 한때는 한인들이 가장 선호했던 동네였던 거 같은데요 개인 생각에는 최근에는 많이 줄어든 모습입니다. 상업 주거 밸런스가 가장 이상적으로 구성이 되어 있는 단지라고 개인적으로 생각하는 지역입니다. 제가 여기 살고 있습니다 ^^;  요즘에야 워낙 대형 고급 백화점들이 많이 생기고 있지만 역시 백화점 하면 SM 메가몰이 아직도 가장 유명하지 않을까 생각이 드는데요. 젊은이들이 많이 모이는 메트로 워크, 그리고 로빈슨, 메가몰, 샹그릴라, 포듐 등 많은 백화점들 그리고 유명 상업도시인 만큼 많은 호텔들이 위치하고 있습니다. 한국 어학원, 식당, 교회 등 한인들이 필수로 생각하시는 생활 필수 환경에 나쁘지 않은 선택이라 생각되는 도시입니다. 벨에어 빌리지 마카티 한때는 가장 고급 빌리지로 손 꼽히는 벨에어 빌리지가 4위로 선정되어 있네요. 벨에어의 가장 큰 장점은 요즘은 찾기 힘든 아파트가 아닌 하우스로 구성되어 있는 매우 안전한 빌리지 단지라는 것입니다. 마카티 위치에서도 지리적으로 매우 핫한 위치에 있는 단지이기도 합니다.  인근에는 재즈 레지던스, 크로마 타워, 원센트럴 같은 유명 아파트 단지들과 인접해 있고 비즈니스센터의 심장부인 마카티의 아얄라와 10분 거리 락웰등 매우 훌륭한 위치에 있는 단지입니다. 대부분의 살기 좋은 도시 혹은 단지는 마카티에 위치하고 있는 것을 볼 수 있는데요. 아무래도 교육, 안전, 병원, 비즈니스 요소 등 다양한 주변 환경 요소가 당연한 얘기이지만 많이 고려된 선택들인 것을 볼 수 있었습니다. 이외에도 마카티 내에 살지 좋은 단지로 선택된 곳은 레가즈피 빌리지, 살세도 등이 선정되어 있었습니다. 그렇다면 대망의 가장 살기 좋은 동네는 어디일까요? 근 10년 동안 가장 많은 발전이 있었던 장소인 BGC 포트 보니파시오 타귁입니다. 2000년 중반부터 엄청난 자금 와 투자로 지급의 보니파시오가 완벽히 다른 모습으로 변화가 되었습니다. 보니파시오는 가장 선진화된 도시로 많은 분들이 살기 좋은 지역으로 뽑아주셨는데요. 유수의 국제 회사들과 중요 기관들이 밀집되어 있고 가장 내부 도로 정돈이 잘 되어 있는 지역이기도 합니다. 큰 사업을 하기 위해서는 보니 파쇼로 들어가야 한다 란 말이 있을 정도인데요. 그만큼 튼튼한 규모의 사업체들이 본사를 보니파시오로 이전을 하였고 워낙 초기 시티 개발 계획이 튼튼하게 잡혀 있었기 때문에 위에 나열한 도시들의 장점만 모두 모아둔 집합체로 볼 수 있을 거 같습니다. 유일한 단점으로는 매우 매우 매우 매우 높은 물가입니다. 먼저 얘기드렸던 락웰을 앞지르는 물가는 입주 결정에 한 번 더 고려를 하지 않을 수 없게 만드는 장애물이긴 하지만 높은 서비스와 질을 생각하면은 만족도는 매우 높은 도시라고 할 수 있습니다.  무엇이든 최고란 콘셉이 서민들에게는 조급 무섭게도 느껴지긴 합니다. 단편적인 예로 필리핀 가장 우수한 병원인 세인트루크의 경우 일반 종합 병원의 2~3배 이상 차이가 나기도 합니다. 높은 임대료 때문에 같은 프랜차이즈의 경우에도 보니파쇼에서는 불가피하게 조금 더 높은 판매 가격을 반영하는 것을 보았을 때 일반적으로 생활비가 다른 도시에 비해 최소 20~50% 이상 비싸다고 평을 받기도 하고 있습니다. 이 글은 개인적인 의견이 포함되어 있습니다. 읽어 주셔서 감사합니다 필리핀 부동산 투자 문의
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지난 2018년부터 2022년 12월 31일까지 정해진 세금 테이블 입니다 (옆에는 2023년 시행 예정 Rate도 명시되어 있으니 참고하세요)  본 이미지는 필파트.컴에서 참고 하였습니다. 이번 개인소득세 변경안은 위와 같은 금액 산정안에 0% 최데 35%까지 부여 하게 되어 있으며 2023년에는 세로운 계산률로 세금이 나오게 됩니다. (위의 표 참조) 세금이 률이 약간씩 내려가네요 쉽게 알아 보기 위해 예를 하나 들어 보겠습니다. 만약 본인의 개인소득이 1백만 페소라고 가정하였을시 내야 하는 세금은 19만페소 입니다 계산 방법은 세금 테이블에 의거 80만페소 이상 2백만페소 이하 카테고리에 들어 가게 되고요 1. 1백만페소 - 80만페소 = 20만페소 초과액 2. 20만페소 초과액에 30% = 6만페소 3. 기본 최소 세금 13만페소 4. 13만페소 + 6만페소 = 19만페소 이런 방식으로 계산이 됩니다 ^^ 필리핀 부동산 투자 문의 카카오톡 : tg001486 이메일 : danny@tiphome.net 홈페이지 : www.tiphome.net 필리핀은 전 세계에서 13번째로 인구가 많은 나라입니다.
만약 이 글을 읽으시는 분이 필리핀으로 보금자리를 옮기게 될 때 가장 먼저 고려하시는 것 중에 하나는 생활비 일 텐데요. 일반적으로 말하면은 필리핀은 다른 나라의 이주에 비해 장점이 몇 가지 있습니다. 물론 개인적인 소견이지만 1. 저렴한 생활비 affordable이라는 표현이 적합해 보입니다. 빈부격차가 큰 나라일수록 당연히 저렴하게도 혹은 더 많은 생활비가 지출이 되는 경우도 있지만 일반적인 의견은 저렴한 편에 든다가 제 의견입니다. 2. 영어 사용 국가 - 필리핀어 그리고 각 섬마다 자체적으로 쓰는 언어의 차이가 있지만 대다수의 일반 교육을 받은 필리핀 사람은 잘 아시다시피 영어를 사용하고 있습니다. 3. 교육 - 필리핀은 사교육을 많이 하지 않는 편입니다. 대부분의 교육은 학교에서 이루어져 있기 때문에 사교육비는 한국에 비해 적게 사용하시리라 생각합니다. 물론 언어를 배우고 기타 수영이나 악기 등을 배우기 위해 학교 프로그램이 많이 있고 따로 사교육을 해도 되지만 비용 면에서는 한국에 비해 무척 저렴한 편입니다. 4. 1년 내내 덥지만 반대로 장점은 필리핀 자체가 외국인들이 많이 방문하는 관광지이게 때문에 굳이 다른 나라를 (동남아시아 기준) 많이 돌아다닐 필요 없이 훌륭한 필리핀의 자연환경 및 관광지를 두루 볼 수 있다는 장점이 플러스 요인 중에 하나입니다. 일단 계산하기 쉽게 1달러 = 50페소 기준으로 말씀을 드리면은 (현재 51.8페소) 구분은 외국인들 기준 최하 - 중간 - 최상 정도로 구분하고 1인이 사용하는 금액을 말씀드리면은 1. 임차료 (1베드 기준) - 2만 페소~3만 5천 2. 공과금 - 전기세 2천~3천 페소 물세 1천 페소 총 3~4천 페소 3. 식비 (이건 편차가 있겠지만) 일반적으로 1주 최소 5천~1만 페소 (외식 포함) 4. 차비 - 대중교통 사용 시 매우 저렴합니다. 일반 시내 지프니 기준은 한화 250원~300원이나 아마 대부분은 택시 혹은 Grab을 사용하실 거 같고요 약 1만 페소 정도의 교통비를 평균 사용하시는 것 같습니다. 자가 운영할 경우 기름 값 등에는 효율이 좋은 차량의 경우 일반 생활건에서 쓸 경우 1달 약 5~7천 페소 정도의 기름값이 듭니다. 물론 차량정비나 보험 등 자가운전을 할 경우 플러스 요인이 있습니다. 대략 이외에도 많은 지출 부분 예를 들면 통신비, 케이블 및 인터넷 사용 등의 지출이 포함이 될 거 같고요. 제 주위의 많은 싱글 지인분들의 경우 월평균 약 7만 페소 정도의 지출을 하는 것으로 알고 있습니다. 특이 한 점은 한국 분들의 경우 다른 나라의 이주하고 정착한 사람들보다 지출이 약간씩 크다는 부분이었습니다. 일부 필리핀 조사에 의하면은 (한국인들의 생활과는 조금 동떨어진 느낌이 없지 않아 있습니다.) 메트로 마닐라 사는데 다는 지출 조사에서 1인 평균 약 3만 페소의 지출을 한다고 되어 있습니다. 3인 가족 기준 약 8만 페소 정도로 보고 있고요. 물론 내국인이 아닌 외국인 기준입니다. 실제 한국인들은 다른 의견의 분들도 많이 있겠지만 최소 정상적인 직장 생활을 할 경우 (메트로 마닐라 기준) 1. 1인 기준 약 6만에서 7만 기타 취미 활동, 유흥 등을 즐기시는 분들은 물론 업업업 됩니다 ^^; 2. 3인 가족단위부터 교육비, 식비, 주거 타입 등이 늘어나기 때문에 기본 10만 페소~15만 페소 정도 지출이 일반적입니다. 3. 예외 적으로 최소의 지출로 기준으로 내국인들과 비슷한 수준의 생활을 하시는 분들도 있지만 너무 작은 케이스라 특별히 명시를 하지 않아도 될 거 같습니다. 필리핀 물가가 비싼 도시별 정보는 1. 마닐라 (메트로 마닐라) 2. 세부 3. 퀘죤 4. 다바오 5. 카가얀 디오로 순으로 2016년 조사된 바 있습니다. 마닐라를 100으로 보시면은 세부는 90 정도로 지출의 차이가 있다고 보심이 좋을듯합니다. 동일한 조건이라면 말이죠 이 글을 읽으시면서 다른 의견을 가지고 있는 분들이 많으리라 생각합니다. 기준이 다를 수 있고 생활 수준과 지역에 따라 큰 차이가 있으리라 생각합니다. 이 글은 최소한의 정보를 전해드리고자 작성한 것이니 참고하실 정도만의 정보만을 가지고 있습니다. 오늘은 최근 급증한 질문에 대한 답변을 하는 글을 적어보려고 합니다.  Q. 필리핀 부동산 아직 투자 괜찮을까요? A. 네 물론 리스크가 있는 부분이 있지만 전반적인 필리핀 부동산은 꾸준히 당분간 오를 것으로 예상합니다. Q. 년 % 정도의 투자 수익을 예상할 수 있을까요? A. 지역에 따라 큰 차이가 있을 수 있겠지만 무난하게 10% 정도의 투자 상승효과가 있을 거 같습니다. 물론 지역에 따라 큰 차이가 있을 수 있습니다. Q. 필리핀 도심과 인근 지역의 경우 상승 포인트가 어떤 부분이 있을까요? (메트로 마닐라 기준) A. 남쪽으로는 대형 개발사들의 개발 프로젝트가 많이 시작되고 있으며 (최근 몇 년간) 로도 상황도 많이 좋아진 상태입니다. 또한 북쪽으로 국제공항이 들어설 예정이며 도심지역에는 올해 지하철 공사 등 북쪽과 남쪽을 이어주는 도시 계획이 이미 시행된 상태입니다. 또한 중국인들이 꾸준히 늘어나고 있는 부분도 무시할 수 없는 상승 포인트 중에 하나입니다. Q. 반대로 필리핀 부동산의 리스크는 어떤 점이 있을까요? A. 환금성이 떨어지며 호과와 실거래 가격의 차이를 가늠하기 쉽지 않습니다. 또한 정치적인 안정성이 떨어져 외국인 투자 및 인구 유입에 치중되어 있는 부분이 상승 포인트이듯이 반대로 작용될 경우도 예상하고 있어야 합니다. Q. 한국인들 부동산 투자가 늘었나요? A. 네 환율이 떨어진 시점부터 한국인만이 아닌 외환 달러를 들여와 부동산 투자하는 투자자들이 늘었다고 합니다. Q. 토지 구매 관련 구제가 풀리지 않을까요? A. 외국인 토지 구매 법안 변경이 계획은 없는 것으로 알고 있습니다. Q. 필리핀 앞으로 5년 어떻게 보나요? A. 최근 인프라 구축을 위한 국가 간의 해외 투자자본들이 들어오고 있으며 이를 완공하고 실 경재에 사용되기까지 기간이 있으나 내수 경기 자체에는 그린라이트라 생각합니다. 매년 최저임금도 평균 년 1~2회씩 조정이 되고 있으며 OFW(해외 노동자)의 수 역시 큰 이변이 없는 한 꾸준할 것으로 보아 급작스러운 중국과의 대립이 생기지 않는 한 좋을 것으로 예상합니다. 필리핀 부동산 투자 문의
카카오톡 : tg001486 이메일 : danny@tiphome.net 홈페이지 : www.tiphome.net 아래는 같은 개발사들이 필리핀에서는 가장 유명한 개발사입니다. 명시된 곳 이외에도 규모와 다르게 매우 알짜배기 건설사들도 있습니다. 개인적으로는 락웰과 샹그릴라(Shang property) 등을 꼽을 수 있는데요. 아래는 일반적으로 규모 면에서 나열한 TOP 개발사들입니다. Ayala Land, Inc. ... DMCI Homes. ... SM Prime Holdings. ... Megaworld Corporation. ... Filinvest Land, Inc. ... Vista Land & Lifescapes, Inc. ... Robinsons Land Corporation. ... Federal Land, Inc.  개인적인 주관적인 판단으로 봤을 때 한국인들이 좋아할 만한 개발사들의 경우 아얄라, SM, 메가월드, 락웰 및 샹그릴라 정도로 꼽고 싶네요. 이유는 최소 위의 5개 업체는 필리핀 중산층 혹은 상류층을 대상으로 개발을 하기 때문에 주거 목적으로 혹은 투자 목적으로 안정성이 매우 높은 편이라 할 수 있습니다. 부동산 개발사들의 소개는 아주 간단히 이 정도로 하고요 본론으로 들어가겠습니다
대형 개발사들의 경우 개발 패턴을 찾아볼 수 있습니다. (참고만 하세요) 1차 도로 확보, 하이웨이 등 접촉 가능한 도로 확장 및 우회 도로 확보 2차적으로 최근 트렌드는 아마 개인적인 생각으로는 락웰의 성공 케이스가 많은 개발사들의 트렌드가 된 거 같다는 생각인데요. MALL 및 여가 환경 개발, 그 후에야 본격적인 세부 인프라 개발 및 부동산 분양을 한다는 점입니다. 당연한 내용이지요? MALL 및 입지 여건을 개선하고 인근 상권을 일부 흡수 할 수 있는 대형 MALL 및 프랜차이즈를 확보, 유동인구를 확보한 후 2~3년간의 단기 간의 주변 환경 개선을 집중하면서 도로 확충 및 우회 접속로를 늘림과 동시에 인근 땅값 가격 및 임대가격 상승으로 분양 금액을 올려 받을 수 있기 때문으로 생각이 듭니다. 예로 최근 개발에 붐이 일고 있는 카비테 지역을 보면은 아얄라, 락웰, 메가월드 등 다수의 개발사들이 엄청만 부지만을 인수하고 개발에 들어가기보단 확실한 중산층 타깃을 하여 생활여건의 개선에 특히 신경을 쓰고 시설 부분에 확실한 투자를 하는 부분이 10여 년 전의 필리핀과는 매우 다르게 보입니다. 또한 과거의 경우 지방에는 넓은 부지에 하우스 주택단지 구성을 위한 개발을 하였다면은 현재는 수요가 높아져 고층 건물을 건설하고 있다는 점입니다. 과거에는 같은 땅에 100 세대를 받았다면, 현재는 1000세대 그 이상을 받을 수 있는 구조인 셈이죠. 나의 경험담 과거 4년 전 본인의 경우 골프에 빠져 (현재 진행형) 카비테 다스마리냐스라는 지역에 골프회원권을 구매하였습니다. (그 당시 구매 금액은 매우 매력적이었고 알면 깜짝 놀라실 정도의 금액) 오챠드 골프라는 곳에 회원권을 구매 당시 시세의 경우 약 페소 가치 30만 페소 정도에 거래가 되었던 시기였습니다.(저는 훨씬 저렴한 금액에...) *필리핀 골프장의 경우 부동산 땅 분양을 같이 하는 경우가 많이 있습니다 당시 제가 투자한 것을 요약정리하면 아래 테이블을 참고해 주세요. (워낙 목돈이 없는지라 작게 작게 투자하였습니다 ^^;)  차액 현실 가능 금액이라 명시한 이유는 급매 가격을 표현하기 위함이고요. 한국과 달리 명시 상의 시세라는 개념보다 현실 가능한 판매 가능 금액을 제시한 것이니 참고하세요. 저의 실제 금액을 공개한 이유는 제가 잘 샀다는 자랑을 하려는 것이 아니라 필리핀의 희망가와 체결가의 GAP이 생각보다 크게 존재할 수도 있다는 점을 표현한 것입니다. 저의 글을 읽고 들수 있는 합리적인 의문...Q1. 왜 현재 시세와 현재 판매 가능 비용의 산정이 예전의 비율보다 높은지? - 과거 구입 당시 시세의 차이가 약 10년 동안 동일->현재 급변동 중 Q2. 즉시 판매 가능 예상금액 산정 방법 - 최저 판매 확인 가능 금액 15~20% 감액 방법으로 산출 혹은 콘도의 경우 은행 담보대출 가능 가격 Q3. 위의 4가지 케이스 상승에 직접적인 이유 1. 골프 회원건 및 오챠드 부지 - 고속도로 개통으로 기존 보다 20분 시간 절약 + 5분 거리 대형 개발사 프로젝트 진행 + 몰 입주 + 도로 확장 작업 진행 중 2.콘도(올티가스) - 1분 거리 콘도 연결 아얄라 MALL 완공 3. 불라칸부지 - 2018년 5분 거리 로빈슨 백화점 입정 예정 발표 급하게 적느라 정리가 안된 느낌이지만 오늘도 열심히 적어 봅니다. 필리핀 부동산에 관심이 있다면은 일반적인 현제 추이와 저의 경험담을 참고하시면 좋을 듯하네요. 필리핀 부동산 투자 문의
카카오톡 : tg001486 이메일 : danny@tiphome.net 홈페이지 : www.tiphome.net 필리핀 부동산 시장 변동 UPs and DOWNs factor check -필리핀 마스터-  필리핀 부동산 최근 몇 해 급등한 것은 이미 예견되어 있던 일이었다? 필자는 개인적으로 일부 부동산 분야에서는 맞다고는 생각합니다. 뿐만 필리핀만이 아닌 주요 동남 아시아 국가들의 개발 붐이 한창 일어나고 있지요. 필리핀, 베트남, 태국 등등 많은 수요자들이 부동산 투자를 해외로 하는 것은 그만큼 부동산 기대 상승 요인들과 환율 차액으로 인한 이득이 생겼기 때문이라 생각합니다. "필리핀은 어떨까요?" 다양한 각도의 분석이 필요하겠지만 저는 환율(1편), 필리핀 대형 개발사들의 움직임(2편), 올바른 필리핀 부동산 투자 포인트(3편)이라는 토픽을 가지고 얘기해 보려고 합니다. (총 3편 예정) -환율- 필리핀 원 / 페소의 경우 수년간 급 등/하락을 한 경우를 제외 거의 24원~25 / 페소를 유지하고 있다 최근 2년 사이에 최저 20.5~21.3원(현재) / 페소로 기존 환율의 약 15~20%의 가치 하락이 있었습니다. 부동산과는 별개로 환율의 차액 이득으로 인해 자연스럽게 외국인들이 달러 혹은 원화를 필리핀으로 송금하여 생활하기 좋은 환경이 갖추어졌습니다. 자연스럽게 인해 장기간 침채기였던 필리핀 교육 이주 혹은 사업차, 관광목적 등의 체류자들이 자연스럽게 늘어나게 되었지요. 해외에서 필리핀으로 인구 유입이 늘어남에 따라 자연스럽게 장기 체류자들이 많이지고, 또한 이주자들 또한 예전에 비해 저렴한 페소로 인해 다시 방문에 대한 메리트가(Merit) 늘어나고 있는 현실입니다. 물론 필리핀 경기 무시할 수 없지요. 최근 물가상승 또한 무시무시 합니다. 하지만 최근 중앙은행 자료에 따르면 해외 근로자들의 본국 송금이 큰 폭으로 늘어나고 또한 해외 아웃소싱 (비즈니스) BPO의 경우 외국 다국적 기업의 투자가 큰 폭으로 상승하고 있다고 합니다. (내용 출처:비즈니스 인콰이어) 이 모든 것이 필리핀의 사업하기 좋은 여건으로 정부의 유치 + 환율의 이득이라는 개념이 생기게 됩니다. 대다수의 아웃소싱 회사의 경우 달려 매출을 올리고 지출만 페소 결재하는 과정을 거치게 됩니다. 이경우 수년간 유지했던 매출의 비해 페소 가치로 환산하였을 경우 약 20%의 매출 상승이 이러나게 된 맹락과 관계없다고 할 수는 없지요. 물론 환율은 변동을 유추하기 쉽지 않고 필리핀의 경우 변동의 폭이 크다는 단점이 물론 존재하고 있습니다. 본론으로 들어가 부동산의 경우로 들어가면 필리핀은 콘도(아파트)의 경우 최대 40%의 총 세대를 외국인이 소유할 수 있습니다. 이 역시 최근 급등한 외국인 자본이 필리핀 부동산에 투자하기 딱 좋아 여건을 만들어 주는데 일조하였습니다. -예를들어(For example)- 기존의 9벡만 페소 기존 달러 (45페소 / 달러)로 감안하였을 경우 20만 불의 가치가 매겨져 있던 부동산 매물이 (해외 투자자 필리핀 투자 경우) 현재 53페소/달러 -원화 계산시 약 2억 3천이였던 금액이 현재 한화 기준으로 약 1억 9천- 약 1만 7천불 이면은 동일한 화폐 가치로 필리핀에 들어올 수 있게 되었으며 추가로 부동산 가격 상승 년 5~8% 꾸준히 상승되고 있는 필리핀 전반 부동산의 추세로 미루어 보아 (특정지역은 년 10% 이상 꾸준히 상승하고 있습니다) 부동산 가치 상승 + 달러 가치 강세로 유입된 투자금을 추후 투자금 환수할 경우 부동산 가치 상승+페소 안정화되었을 시 년 10%의 상승이 아닌 환율 변동이라는 기대로 인해 최대 30%가량 수익을 단기간 안에 볼 수 있을 수 있다는 기대 심리는 분명히 존재하고 있습니다.   -기타 관점-
필리핀 부동산 투자의 경우 (콘도) 대형 개발사들의 Preselling 유닛들의 경우 완판될때까지 매년 약 10%대의 상승을 하여 판매하는 것이 일반적입니다. 그렇기 때문에 기존의 콘도 주인들의 경우 매매 상승폭이 둔화되거나 임대 수익율이 기대 이상 나오지 않는 유닛들을(Unit) 매각 하는 현상이 일어 납니다. 완공 입주전 전매방법으로 이전비(세금)를 줄이고 이미 상승된 금액으로 판매하는 방법을 추구하는 부동산 투자자들이 있음으로 기존의 콘도들의 희망매매가 대비 실제 판매가를 측정하기 쉽지 않다는 Risk가 있습니다. 필리핀의 경우 특정 동일 건물의 동일조건의 매물의 경우에도 실제 판매 희망가와 체결가와의 금액을 예상하기 쉽지 않다는 점을 참고 하시길 바랍니다. 경험에 의하면은 실재 판매 희망가와 판매가의 조정 금액 비율은 희망판매가 대비 5~10%내로 안정적이라 할 수도 있지만 급매물을 경우 최대 20~30% 차이를 보이기도 합니다. 지난 시간에 이어 오늘은 필리핀 이주 1단계 어떤 것들을 준비해야 할까?라는 주제로 글을 준비했습니다. 2편 : 필리핀 이주 1단계 -필리핀 마스터- 일단 지난 소개 편이었던 왜 필리핀인가? 글을 안 보신 분들은 한번 클릭하여 방문해 주세요 ^^ https://blog.naver.com/danny0921/221445015385 본문으로 들어가겠습니다. 필리핀으로 이주의 목적은 다양할 수 있으나 이주에 있어 필요하고 준비해야 하는 부분은 공통적인 거 같은데요. 한국에서 정리하셔야 하는 것들은 다들 다르기 때문에 필리핀에 들어와서부터 내용을 정리하였습니다. 필리핀은 전형적인 임대 아파트, 주택을 선택하셔야 합니다. 이에 한국과 다른 점은 "전세" 개념이 없다는 점입니다. 그렇기 때문에 모든 분들은 콘도 구매를 제외 월세 입주를 준비해야 합니다. 예외 사항이 있겠지만 거의 대부분 입주를 위해서는 "본인 은행 수표" 가 필요합니다.  필리핀 은행 은행 수표 발급 절차가 은행마다 다르고 까다로운 곳도 있기 때문에 일반 필리핀 은행 기준으로 말씀을 드리면은 1. Saving 계좌 오픈 혹은 2. 수표 계좌 오픈 (은행마다 기준이 다릅니다. 일반적으로 계좌 오픈 후 6개월 후 수표 발행 가능한 기준이 있는 은행들도 있습니다) 3. 체류 비자 확인 (워킹, 은퇴 등등) 관광비자 입국자의 한해서는 수표 계좌 발급이 불허 되는 경우도 있습니다. 수표 계좌는 왜 필요 한가? - 은행 수표의 경우 한국과 다르게 무기명 수표 혹은 백지수표라고 불러야 할 듯한데요. 본인이 잔고를 가지고 있는 만큼 다른 이에게 지급을 할 수 있는 방법으로 사용이 됩니다. 그렇기 때문에 일반적으로 집주인들은 수표 지급이 최우선시 되고 있습니다. *변동이 있을 수 있지만 - 2달 디포짓 및 2달 선금 계약이 가장 일반적입니다. (이 말은 최초 입주 시 4달 치 지급이 돼야 한다는 말입니다. 예를 들어 한 달에 4만 페소 집을 입주하기 위해서 필요한 계좌 잔액은 최소 16만 페소가 있어야 한다는 말이고요. 이 역시 수표 지급과 동시에 계좌에서 차감되는 금액이니 기억해 두시면 좋습니다.  개인적으로 한국 분들에 의해서는 "유안타" 은행에서 첫 계좌를 오픈하는 것을 추천드립니다. 유안타 은행은 구 동양은행입니다. 몇 해 전 대만 기업으로 인수가 되었지만 한국 지점장님들이 있어서 프로세스가 편리하실 거라 생각합니다. 물론 최대의 장점은 계좌 오픈과 동시에 다른 은행과 다르게 수표 계좌 개설이 된다는 점입니다.  위는 제가 인터넷으로 다운로드한 샘플입니다.
보시면 아시다시피 수표 결재받을 사람 / 회사 그리고 수표 입금 날짜(수표 이슈 날부터 6개월간 유효) / 결제 금액 그리고 계좌 사인자가 사인하는 방식입니다 ^^ 수표 관련 설명이 길어졌네요 ^^ 그만큼 중요하기 때문이고요. 본론으로 그럼 입주 준비는 어떻게 해야 하나? 1. 주거 지역 선택 2. 브로커 혹은 애드민(콘도) / 인터넷 서치 등으로 리스트 작성 3. 방문 4. 입주 계약서 작성 5. 수표 지급 6. 입주 방식으로 진행하시면 됩니다. 개인적으로는 단기로 머무실 계획이시면은 한국에 있는 꼭 필요한 집기를 제외하고 나머지는 처분하시고 오는 것을 추천드립니다. 이유는 집들이 가구 포함인 경우가 많이 있고 필리핀에 살다 보면은 생각보다 잦은 이사를 경험하게 되실 수 있기 때문입니다. 생각하시는 것보다 이사 정말 힘듭니다 ^^; 한국처럼 이사업체가 많이 있지 않고 분실 혹은 파손되는 경우가 허다하기 때문에 꼭 필요한 가구 혹은 집기를 제외 필리핀에서 수급하시는 것이 좋은 선택이 되실 경우가 많습니다. 많은 분들이 집을 선택할 때 이미 Full furniture 집들에 마음에 들어 하기 때문에 통상적으로 가구가 없는 집들을 찾는 것이 더 힘들 수 있기 때문에 이 부분은 고려하시면 도움이 될 거 같습니다 ^^ 그리고 이사 정말 말도 안 되게 힘듭니다 필리핀에서는. 파손되어도 어디서 보상받기도 쉽지 않습니다. 또한 통관 시에 드는 비용도 만만치 않을 수 있습니다. 조금 눈 높이를 낮추신다면은 필리핀에서 꼭 필요하신 것들은 구매하시는 것이 정신건강에 좋다는 의견들이 많지요 ^^ 오늘은 여기까지 적어 보았습니다. 도움이 되셨으면 좋겠습니다.  안녕하세요 부동산 공동 명의 소유시 알아야 하는 사실들에 대한 주제로 찾아 뵙습니다. 공동명의 유형 (더 있겠지만 가장 많은 유형 2가지)
부부간 공동명의 부동산 소유가 가장 일반적인 경우 일 듯 합니다. 글을 시작하기 전에 먼저 제가 한국 실정에 밝지는 않아 한국에서는 어떻게 되는지 비교해서 말씀 드리면 좋겠지만 모르는 부분은 일단 패스 하는 점 양해 바랍니다. 필리핀에서 부부간의 공동명의 소유 부동산을 등록할 경우 가장 많이 보게 되는 ownership 표기에 “Married to” 라는 부분입니다. 예를 들어 강 아무개씨 Married to 이 아무게씨 라는 표현을 많이 쓰는데요. 실제 이 부분에 대해 정확하게 말하면은 부동산의 주된 소유권은 강 아무씨에게 있습니다. 물론 그렇다고 해서 이 아무개씨가 재산의 권리가 없느냐? 그런 것은 아닙니다. 필리핀 부동산 법에 보면은 부부가 된 이후에 형성된 부동산 재산의 경우 동등한 권리를 주어진다 라고 되어 있기 때문에 그렇고요. 하지만 항상 이렇지 않다라고 인정되지 않는 2016년도에 있었던 판례 하나 찾을 수 있었는데요. “We have ruled that the words "married to" preceding the name of a spouse are merely descriptive of the civil status of the registered owner. Such words do not prove co-ownership.” 라고 명시가 되어 있는 판례도 있습니다. 이런 경우 해석하면은 Married to로 부부관계를 타이틀에 기입되어 있어도 공동명의자라는 것을 항상 의미 하지 않는다 정도로 해석이 될 것 같습니다. 여기서! 그럼 도대체 부부가 된 후에 형성된 부동산 재산의 경우 동등한 권리가 주어 진다 라는 의미와 아닌 의미는 무엇인가? 이건 부부관계 유지 혹은 이혼 이라는 전제가 주어지는 경우 그리고 결혼 전 작성한 재산 분할건(결혼후) 및 관리에 대한 계약이 있는 경우가 예외로 할 수 있습니다. 제가 모든 판례를 아는 것은 아니기 때문에 글을 읽으시는 분들은 참고용으로만 읽어 주시면은 감사 드리겠습니다. 다시 주제로 들어서 팩트 체크를 하게 되면은
일단 이 정도로 정리가 가능할 것 같습니다. 다른 주제로 타인과의 공동 명의 작성시는 위의 6번과 같이 하면은 됩니다. Married to는 당연히 아니고요 ^^; “강 아무개씨 and 이 아무개씨” 로 등록하면은 되겠지요? 그렇다면은 일반적으로 50대 50이라는 것이 형성이 되는데요. 만약 그렇지 않다면은? 예를 들어 강 아무개씨는 총 금액의 80%를 납입 이 아무개씨는 20%를 납입하였다면은? 이 또한 Agreement 작성을 통해 위험 방지(?) 명확하게 구분 할 수 있습니다. 작성 방법은 부동산 구매 동의서 / 계약서를 작성하여 실제 구매를 위해 납입한 금액과 추후 판매가 이루어 질 경우를 예상하여 판매 대금의 배분에 대한 내용을 작성한 후 싸인 그리고 공증을 받으시면은 됩니다. 세부적으로 들어 가서 세금 납입 관련 부분 까지 명시 하면은 좋겠지요. 오늘도 주절주절 재미난 주제는 아닐 지 모르지만 읽어 주신 모든 분들께 감사 드립니다. 혹시 더 많은 정보 혹은 제가 작성한 글에 더 정확한 정보가 있으신 분들이 있으시면은 리플 달아 주시면은 수정 / 업데이트 하는데 참고 하도록 하겠습니다. 다시 한번 읽어 주셔서 감사 드립니다.  오늘은 필리핀 부동산 동향에 대한 글을 적어 보려고 합니다. 필리핀과 중국의 우호적관계로 인해 자연적으로 필리핀 특히 메트로 마닐라의 residential부분의 상승이 계속되고 있습니다. 많은 개발사들이 주거지역의 고객 수요가 높아짐으로 자연스럽게 임대료 역시 꾸준히 상승 중 입니다. 특히 마닐라쪽 (마닐라베이) 쪽의 부동산이 높은 임대 공급이 이루어 지고 있으며 메트로 마닐라 안에 있는 고급 아파트의 완공을 앞당기기 위해 예전과는 다르게 개발사들은 turn over 날짜를 앞당기거나 시일에 맞추어 완공하고 있습니다. 메트로 마닐라 이외 세부, 팡방가, 라구나 쪽에서는 게임밍(카지노) 사업 분야의 해외 자본들이 급격히 작년부터 크게 증가되어 유입되고 있으며 그로인해 자연스럽게 많은 해외 인력들이 필리핀으로 유입되고 있는데요. 이는 파코(Pagcor)에서 정식으로 offshore gaming 회사들에게 운영 라이센스를 발급하고 정식으로 운영될 수 있는 기반을 마련해 줌으로 해외의 수 많은 IT 전문가들과 웹 개발자들, 고객 서비스 응대 콜센터 직원들, 그리고 마케터들이 특히 급중하고 있는 추세라고 합니다. 자연스럽게 해당지역의 사무실 임대 수요가 높아짐과 동시에 주거용으로 사용되는 하우스 및 아파트들의 임대 수요도 꾸준히 상승되고 있습니다. 물론 이는 임대료 상승의 주요인으로 분석되고 있습니다. (최근 마카티, 보니파쇼를 가면은 정말 눈에 띄게 중국인들이 늘어난 것을 체감할 수 있었습니다..) 이미 2018년 1분기에 약 3만여 가구가 분양이(preselling) 마무리 되었으며, 추가로 2018년 말까지 약 6만여 가구가 추가 신규분양 완료 될 것으로 예상하고 있습니다. 특히 분양을 받고 있는 외국인들이 2017년도에 비해 급등하고 있는 것은 (1)달러의 강세와 (2)필리핀과 중국 우호관계 유지로 인한 중국 기업들의 필리핀 진출에 큰 영향이 있는 것으로 생각됩니다. 2018년 2분기에는 총 7,300가구가 신규 입주를 시작 하였으며, 입주 밀집 지역으로는 마닐라베이, 보니파쇼, 그리고 락웰에 밀집이 되어 총 신규 입주규모의 80%이상을 차지 하였으며, 추가 8.000여 세대가 2019년에 입주를 마무리 될 것으로 전문가들은 예상하고 있습니다. (수치 자료는 Collier 참고하였음) 새로운 아파트 분양이 많아지면서 수요 역시 높아지긴 하였으나 전체적으로 Vacancy rate은 그대로 유지될 것으로 예상하고 있습니다. 오피스 건물의 경우 공실율이 메트로 마닐라 기준 5~6%를 그대로 유지 하고 있으며, 하지만 임대료 인상율은 약 8~10%가량 인상이 된 금액으로 2019년부터 2020년까지 계속 인상 될 것으로 예상되고 있다고 합니다. 오피스 공간의 수요 및 공급이 가장 높은 지역으로는 (1) 마카티 (2) 보니파시오 (3) 올티가스 (4) 퀘죤 (5) 알라방 순으로 집계되고 있습니다. (자료는 collier international Philippines을 참고 하였습니다) 이 글을 정리 하면서 필리핀 임차료 상승 및 분양가(판매가) 상승이 당분간은 계속 있을 것이라는 생각을 하게 되었는데요. 아무리 ”물 들어올 때 노를 저어라”는 말이 있지만 급속도로 변화해 가는 필리핀 모습에, 그리고 하루가 멀다하고 계속 완공되어 가는 고층 빌딩들과 아파트를 보면서 발전에 대한 기대감과 다른 한편으로는 급격한 물가 상승에 대한 우려가 생기게 되는 것은 어쩔 수 없나 봅니다. 해당글은 필리핀 philgo 사이트에 제가 의견 및 경험담을 종합해 보고자 올린 글에 대한 결과 입니다. 상당히 다양한 긍정 / 부정 / 또 다른 의문 사항등 다양한 의견들을 들어 볼수 있었습니다 **아래 부터 게시물 본문 입니다*** 오늘은 다른것은 아니고 필고 회원님들 중 경험이 있으시거나 좋은 의견을 주신 분들의 소견을 들어 보고자 글을 올려 봅니다. 몇해전 해외에서 콘테이너를 이용한 야외 수영장으로 스타트업 기업을 시작한 미국의 사례를 보게 되었습니다. 강화 글라스를 덪데어 제작을 많이 하고 콘테이너의 강성과 편리한 이동으로 미국에서는 큰 성공을 한 케이스 같아 보였는데요~~ (그 이후 지금 현재는 어떤지 모르겠습니다만...) 물론 콘테이너 하우스라는 것이 최근에 갑자기 생긴 그런 매우 새로운 것은 아니지요 ^^; 물론 예전부터 임시 건물로 콘테이너를 개조하여 이미 오래 전부터 사용을 하였었고요. 필리핀에서도 몇해 전부터 콘테이너를 이용해 가건물을 지어 food 코트를 임대 분양해서 운용하는 것을 보신 분들도 있으실 겁니다. 그러다 오늘 한번 요즘엔 어떤 식의 콘테이너 하우스들이 있는지 찾아 보게 되다가 생각 보다 예전에 제가 알고 있던 마감과는 매우 거리가 있는 것을 알게 되었는데요. 콘테이너 하우스를 만들경우에 장담점은 어떤 것들이 있을까요??? 필고 회원님 중에서 경험이 있으신 분이 있다면은 꼭 쉐어 부탁드립니다. 참고로 이렇게 여러 분들의 의견을 여쭈고자 함은 다름이 아니라 콘테이너 하우스의 장점은 많이 보이나 조심할 부분이나 단점들은 어떤 부분들이 있는지 그리고 어떻게 이용하면은 좋을지에 대해 궁금해서 글을 올려 봅니다 개인적인 생각으로는 콘테이너 하우스 제가 올려 드린 사진 중 3번째와 같은 콘셉으로는 작은 땅에도 vacation house 같은 것을 할수 있지 않을까라는 생각에서 올려 보았습니다 한번 같이 고민해 주시면은 감사드리겠습니다 ^^  많은 분들이 남겨 주신 의견중에 선별하여 작성하였습니다. 여러 분들은 어떻게 생각 하시나요?
의견1) 콘테이너 하우스는 아무리 잘 지어도 현장 사무실 아니면 주차 관리소 이미지를 벗어 버릴수 없는 선입견이 있습죠. 아, 물론 저만의 생각입니다. 의견2) 건설 퍼밋이 가능한지, 지진 대비 여부, 경험있는 건축업자를 구하기 어렵다는 점등이겠죠. 필리핀에선 오히려 여기 벽돌로 짓는게 더 저렴할 것 같다는 점도 있네요. 의견3) 돈은 돈대로 더 들고 유리한게 하나도 없어요. 공간구성도 별 뾰죽한 방법도없고. 세번째집. (여기서는 바로 위에 있는 사진을 뜻합니다) 컨테이너 사용했다해도 다 잘라내고 아주 일부만 사용한식이네요. 잠시 사용하고 또 다른곳으로 이동해얄때 유리한거죠. 것두 별 치장 안하고 그대로 사용하는 현장사무실이나 자재창고같은 용도로나.. 의견4) 필리핀 건축비가 워낙 낮아서 한국하고 비교하면 잇점이 많이 없을 겁니다. Sqm당 2만페소면 나름 보기에 좋더라구요. 지금은 더군다나 환율이 낮아서... 예전엔 2만페소면 50만원이었는데...지금은 45만원정도도 안되네요. 의견5) 컨테이너 내외부를 잘 꾸미면 컨테이너인줄 모릅니다 단 바닥을 견고하게 잘 다져서 지어야 합니다 전체가 바닥에 닿는 것이 아니라 포인트가 닿는거라서 예를들어 흙바닥에 지으면 아무리 잘 다져도 비오면 컨테이너 지지부분이 주저 앉습니다 그리고 내외관을 컨테이너 티 안나고 멋있게 꾸미는 돈이면 조립식으로 더 좋게도 지을 수 있습니다 그래서 인기가 없는것입니다 미국은 저렴한게 우선인게 많고 땅덩이가 넓어 아무데나 내려다놓고 옮기고 다 지어놓고 그냥 옮기기만하는 것도 가능하지만 한국서는 내려다놓고 이제 내외부 공사를 하는게 대부분이고 추운겨울을 버틸려면 안에 여러가지 차단제도 넣어줘야 하기에 공간이 많이 줄어듭니다 장단점이 확실하지만 치명적인 단점은 컨테이너 답지 않게 잘 꾸밀돈이면 조립식으로 하나 만듭니다... 특히나 겨울철이면 컨테이너에서 관을 뽑아 따로 정화조도 연결해야 하는데 관이든 뭐든 노출이되면 얼고 파손도 됩니다 그리고 바닥이 떠있기에 단열 문제도... 이것을 보충하려면 더 두껍게... 공간 축소 등등 뭐 여러가지 있죠 가장 치명적인건 가성비가 안좋습니다 그냥 컨테이너 티내고 안에만 좀 괜찮게 하고 대충 살거다 한다면 가성비가 나올수 있는 부분인데 집으로써는 치명적인 단점이죠 의견5) 앙헬레스에서 제가 아는 친구의 한국친구분이 컨테이너로 여러채의 2층집을 짓는 사진을 본적이 있는데 외관상으로는 컨테이너로 지은티도 안나고 정말 일반집보다 멋있게 여러채를 짓는것을 본적이있읍니다. 조만간 호텔도 짓는걸로 알고있읍니다. 듣기로는 일반 주택보다 건축비가 1/3정도 적게 저렴하게 지을수있다고 하네요. 의견6) 한국에서 한 번 친구와 노는 땅에 건축사 도움 받아가며 지어 보았는데,,,, 단가가 조금 싸다는 정도(건축가 친구 말) 이고 제일 큰 문제가 단열입니다.... 이곳에서도 우선 문제가 단열일 것 같은데, 한낮 달구어진 철판의 열기를 어찌 감당해야 할 지요? 단열문제만 해결하면 내부 구성은 큰 문제가 없을 듯 합니다. 의견7) 최근 필리핀에서도 컨테이너를 이용하여 카페, 주택(임대용), 상가등 많은 건물이 컨테이너를 이용하여 지어지는걸 봤습니다. 우선 컨테이너하우스는 가장 큰 특징이 이동이 가능하다는 점입니다. 한국의 경우에는 공장생산후 현장에 설치하여, 공기를 단축하는 목적으로 많이 사용되고 있구요. 컨테이너 하우스라고 해서 화물운송용 컨테이너의 재활용으로만 생각하시면 않될듯 싶어요. EBS 그ㄱ한직업에 나오는 컨테이너 하우수(주거용, 찜질방, 수영장 등)의 제작 설치 과정을 보면, 공장생산 후 이동 설치하는 구조물을 통칭해서 컨테이너 하우스라 하는것 같아요. 한국도 필리핀도 다른 공법보다 빠른게 할 수 있는건 사실이니까요. 의견8) 2001년에 지방에 사무실을 하나 새로 내면서 컨테이너를 35,000 페소에 구입해서 한 1만페소 정도 더 들여서 내부에 단열제 좀 보강하고 사용했었습니다. 지금도 좀 그렇지만 당시는 지방이라 자재나 기타 작업등이 너무 느려서 새로 사무실 지으려면 반년 정도가 소요된다고들 했는데, 컨테이너 사무실은 그냥 가져다 내려 놓기만 하니 바로 끝나더군요. 컨테이너 내려놓을 지반을 먼저 잘 다지고 또 무조건 50cm 정도 지면에서 띄어서 지어야 벌레나 뱀등의 침입을 예방할 수 있고, 입구에 계단 3칸 정도 만들어 주니 더욱 건물같은 느낌도 나고 좋았습니다. 6년 뒤에 사무실 이전할 때 딱 한번 컨테이너를 옮겼었고요. 거의 10년 정도를 아무 문제 없이 잘 사용하고 팔 때 처음에 구입한 금액과 비슷하게 팔아서 실속이 많았던 기억이 남아있네요. ^^ 등등 많은 분들의 의견을 조합하였습니다. 제 개인적인 생각에는 금액적과 시간적인 부분에서는 장점이 분명히 있을것이라 생각이 드나 건물의 지속성 / 관리적인 측면 및 필리핀의 열대인것을 감안하여 열배출은 어떤 방법으로 할지에 대한 고민은 더 해 봐야 하지 않을까 싶네요. 물론 위의 사진 처럼 잘 하고 짓는다면은 금액적인 부분에서 장점이 있는지 다시 한번 견적을 뽑아 봐야 할것도 같고요 이런 저런 의견들 다시 한번 감사 드리며, 조금더 생각하고 조금더 고민과 해결방안을 제시해 봄으로 추가 업데이트를 해볼수 있도록 하겠습니다. 긴 글 읽어 주셔서 감사드립니다. |
