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이스트우드 퀘죤 메가월드에서 개발한 총 17헥타르 면적의 상업 및 주거 지역입니다. 저도 개인적으로 한 4년을 지냈는데 가장 좋은 점은 모든 시설이 안에 있어 외부로 나갈 일이 별로 없다는 점이었습니다.  주변 백화점 및 다양한 레스토랑 및 바들이 있어서 젊은 사람들이 매우 좋아하는 장소로 유명합니다. 주변 환경에 비해 저렴한 임대료는 매우 매력적입니다. 커몬웰스 퀘죤 퀘죤에는 높은 건물들은 없지만 하우스를 선호하시는 분들이라면은 고려해 보면 좋을 거 같은데요. 메인 도로들을 끼고 있어 접근성이 좋은 편이고 넓은 공간의 저렴한 집값은 역시 플러스 요인입니다.  가족분들이 한국과는 다른 분위기의 넓은 공간을 선호하신다면은 선택에 적격인 동네입니다. 인근에 필리핀 UP 대학 및 유명 사립 학교들이 멀지 않은 곳에 위치하고 있어 많은 분들이 선호하는 위치 중에 하나입니다. 센츄리 시티 마카티 센츄리 개발사에서 시공한 4.8헥타르의 주상복합 단지입니다. 단지 내에 유명 백화점, 호텔 그리고 사무실 건물들이 인접해 있어서 젊은 외국인들 및 비즈니스를 위해 체류하시는 분들이 선호하는 장소입니다. 인근에는 그라멀시, 나이트브릿지, 트럼프 타워 등 고급 아파트들이 밀집되어 있습니다.  단점이라면 상대적으로 높은 임대료와 교통체증 정도인 거 같네요. 인근에서 돌아다닐 때는 걷는 게 나을 때가 많을 정도입니다. 락웰 센터 마카티 아마 외국인들이 가장 선호하고 많이 알려져 있는 동네 중에 하나인 거 같습니다. 고급 아파트, 훌륭한 주변 환경, 그리고 메인 도로로 연결되는 위치로 가장 비싼 단지 중에 하나인 거 같습니다. 특히 파워플랜트는 모든 단지로 연결이 되어 있어 편의 역시 매우 훌륭합니다. 가족 단위 거주의 경우 안전과 편의 사항들이 와이프들이 뽑은 가장 살기 좋은 동네 중 하나로 분명히 메리트가 있는 단지입니다. 굳이 단점이라면은 좋은 만큼 생활 물가가 매우 높은 편이고 외식 지출 비용이 타지 보다 높다는 점 정도로 꼽을 수 있을 거 같습니다.  맥킨리 힐 타귁 고급스러운 주변 환경으로 유명한 맥킨리힐 입니다. 개발된 지가 다른 지역에 비해 오래되지 않아 주변 환경이 매우 정돈이 잘되어 있는 주거 단지입니다. 선호도가 높지만 밀집도가 다른 유명 지역에 비해 높지 않아 답답한 느낌이 없다는 부분이 플러스 요인인 거 같습니다. 개인적으로는 락웰을 더 선호 하지만 맥킨리힐 역시 주거하시기에 좋은 장점들은 분명히 많은 동네입니다. 그리고 맥킨리 힐에는 한국 국제학교가 있어 많은 한국인 부모들이 선호하는 지역 중에 하나입니다.  유명한 건물로는 베니스를 꼽을 수 있겠네요. 사진 찍기 좋은 장소이기도 합니다. 올티가스 파식 한때는 한인들이 가장 선호했던 동네였던 거 같은데요 개인 생각에는 최근에는 많이 줄어든 모습입니다. 상업 주거 밸런스가 가장 이상적으로 구성이 되어 있는 단지라고 개인적으로 생각하는 지역입니다. 제가 여기 살고 있습니다 ^^;  요즘에야 워낙 대형 고급 백화점들이 많이 생기고 있지만 역시 백화점 하면 SM 메가몰이 아직도 가장 유명하지 않을까 생각이 드는데요. 젊은이들이 많이 모이는 메트로 워크, 그리고 로빈슨, 메가몰, 샹그릴라, 포듐 등 많은 백화점들 그리고 유명 상업도시인 만큼 많은 호텔들이 위치하고 있습니다. 한국 어학원, 식당, 교회 등 한인들이 필수로 생각하시는 생활 필수 환경에 나쁘지 않은 선택이라 생각되는 도시입니다. 벨에어 빌리지 마카티 한때는 가장 고급 빌리지로 손 꼽히는 벨에어 빌리지가 4위로 선정되어 있네요. 벨에어의 가장 큰 장점은 요즘은 찾기 힘든 아파트가 아닌 하우스로 구성되어 있는 매우 안전한 빌리지 단지라는 것입니다. 마카티 위치에서도 지리적으로 매우 핫한 위치에 있는 단지이기도 합니다.  인근에는 재즈 레지던스, 크로마 타워, 원센트럴 같은 유명 아파트 단지들과 인접해 있고 비즈니스센터의 심장부인 마카티의 아얄라와 10분 거리 락웰등 매우 훌륭한 위치에 있는 단지입니다. 대부분의 살기 좋은 도시 혹은 단지는 마카티에 위치하고 있는 것을 볼 수 있는데요. 아무래도 교육, 안전, 병원, 비즈니스 요소 등 다양한 주변 환경 요소가 당연한 얘기이지만 많이 고려된 선택들인 것을 볼 수 있었습니다. 이외에도 마카티 내에 살지 좋은 단지로 선택된 곳은 레가즈피 빌리지, 살세도 등이 선정되어 있었습니다. 그렇다면 대망의 가장 살기 좋은 동네는 어디일까요? 근 10년 동안 가장 많은 발전이 있었던 장소인 BGC 포트 보니파시오 타귁입니다. 2000년 중반부터 엄청난 자금 와 투자로 지급의 보니파시오가 완벽히 다른 모습으로 변화가 되었습니다. 보니파시오는 가장 선진화된 도시로 많은 분들이 살기 좋은 지역으로 뽑아주셨는데요. 유수의 국제 회사들과 중요 기관들이 밀집되어 있고 가장 내부 도로 정돈이 잘 되어 있는 지역이기도 합니다. 큰 사업을 하기 위해서는 보니 파쇼로 들어가야 한다 란 말이 있을 정도인데요. 그만큼 튼튼한 규모의 사업체들이 본사를 보니파시오로 이전을 하였고 워낙 초기 시티 개발 계획이 튼튼하게 잡혀 있었기 때문에 위에 나열한 도시들의 장점만 모두 모아둔 집합체로 볼 수 있을 거 같습니다. 유일한 단점으로는 매우 매우 매우 매우 높은 물가입니다. 먼저 얘기드렸던 락웰을 앞지르는 물가는 입주 결정에 한 번 더 고려를 하지 않을 수 없게 만드는 장애물이긴 하지만 높은 서비스와 질을 생각하면은 만족도는 매우 높은 도시라고 할 수 있습니다.  무엇이든 최고란 콘셉이 서민들에게는 조급 무섭게도 느껴지긴 합니다. 단편적인 예로 필리핀 가장 우수한 병원인 세인트루크의 경우 일반 종합 병원의 2~3배 이상 차이가 나기도 합니다. 높은 임대료 때문에 같은 프랜차이즈의 경우에도 보니파쇼에서는 불가피하게 조금 더 높은 판매 가격을 반영하는 것을 보았을 때 일반적으로 생활비가 다른 도시에 비해 최소 20~50% 이상 비싸다고 평을 받기도 하고 있습니다. 이 글은 개인적인 의견이 포함되어 있습니다. 읽어 주셔서 감사합니다 필리핀 부동산 투자 문의
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지난 2018년부터 2022년 12월 31일까지 정해진 세금 테이블 입니다 (옆에는 2023년 시행 예정 Rate도 명시되어 있으니 참고하세요)  본 이미지는 필파트.컴에서 참고 하였습니다. 이번 개인소득세 변경안은 위와 같은 금액 산정안에 0% 최데 35%까지 부여 하게 되어 있으며 2023년에는 세로운 계산률로 세금이 나오게 됩니다. (위의 표 참조) 세금이 률이 약간씩 내려가네요 쉽게 알아 보기 위해 예를 하나 들어 보겠습니다. 만약 본인의 개인소득이 1백만 페소라고 가정하였을시 내야 하는 세금은 19만페소 입니다 계산 방법은 세금 테이블에 의거 80만페소 이상 2백만페소 이하 카테고리에 들어 가게 되고요 1. 1백만페소 - 80만페소 = 20만페소 초과액 2. 20만페소 초과액에 30% = 6만페소 3. 기본 최소 세금 13만페소 4. 13만페소 + 6만페소 = 19만페소 이런 방식으로 계산이 됩니다 ^^ 필리핀 부동산 투자 문의 카카오톡 : tg001486 이메일 : danny@tiphome.net 홈페이지 : www.tiphome.net
2. 트라이시클 - 트라이 시클은 일반적으로 작은 단위의 가까운 거리를 이동하는데 용의하게 타게 됩니다. 작은 동네, 거리, 타운 등에서 운용이 되고 있습니다.  사진에서 보듯이 일반 오토바이에 옆을 개조하여 타게 됩니다. 처음 탔을 때 매우 신기했었는데 이젠 너무 오래되어 익숙하게만 느껴지네요. 간혹 시골에 가거나 여행지에서 가끔 타게 되네요.
3. Pedicab - 인력거라고 해야겠지요? 트라이시클과 비슷하기만 오토바이가 아닌 자전거가 트라이시클처럼 연결되어 사람이 몰게 되는데요. 당연히 사람이 하기 때문에 느리고 많은 사람이 타기 쉽지는 않습니다. 트라이시클보다 훨씬 짧은 거리를 이동할 때 사용하게 되고요. 하지만 최근에는 많이 보이지는 않습니다. 이외 관광지에서 탈수 있는 말이 끄는 수레 등도 있지만 일반적으로 타는 교통수단이라고 생각은 들지 않아 넣진 않았습니다 ^^ 다음에는 필리핀 대중교통에 대해 설명드릴 수 있도록 하겠습니다. 필리핀은 전 세계에서 13번째로 인구가 많은 나라입니다.
만약 이 글을 읽으시는 분이 필리핀으로 보금자리를 옮기게 될 때 가장 먼저 고려하시는 것 중에 하나는 생활비 일 텐데요. 일반적으로 말하면은 필리핀은 다른 나라의 이주에 비해 장점이 몇 가지 있습니다. 물론 개인적인 소견이지만 1. 저렴한 생활비 affordable이라는 표현이 적합해 보입니다. 빈부격차가 큰 나라일수록 당연히 저렴하게도 혹은 더 많은 생활비가 지출이 되는 경우도 있지만 일반적인 의견은 저렴한 편에 든다가 제 의견입니다. 2. 영어 사용 국가 - 필리핀어 그리고 각 섬마다 자체적으로 쓰는 언어의 차이가 있지만 대다수의 일반 교육을 받은 필리핀 사람은 잘 아시다시피 영어를 사용하고 있습니다. 3. 교육 - 필리핀은 사교육을 많이 하지 않는 편입니다. 대부분의 교육은 학교에서 이루어져 있기 때문에 사교육비는 한국에 비해 적게 사용하시리라 생각합니다. 물론 언어를 배우고 기타 수영이나 악기 등을 배우기 위해 학교 프로그램이 많이 있고 따로 사교육을 해도 되지만 비용 면에서는 한국에 비해 무척 저렴한 편입니다. 4. 1년 내내 덥지만 반대로 장점은 필리핀 자체가 외국인들이 많이 방문하는 관광지이게 때문에 굳이 다른 나라를 (동남아시아 기준) 많이 돌아다닐 필요 없이 훌륭한 필리핀의 자연환경 및 관광지를 두루 볼 수 있다는 장점이 플러스 요인 중에 하나입니다. 일단 계산하기 쉽게 1달러 = 50페소 기준으로 말씀을 드리면은 (현재 51.8페소) 구분은 외국인들 기준 최하 - 중간 - 최상 정도로 구분하고 1인이 사용하는 금액을 말씀드리면은 1. 임차료 (1베드 기준) - 2만 페소~3만 5천 2. 공과금 - 전기세 2천~3천 페소 물세 1천 페소 총 3~4천 페소 3. 식비 (이건 편차가 있겠지만) 일반적으로 1주 최소 5천~1만 페소 (외식 포함) 4. 차비 - 대중교통 사용 시 매우 저렴합니다. 일반 시내 지프니 기준은 한화 250원~300원이나 아마 대부분은 택시 혹은 Grab을 사용하실 거 같고요 약 1만 페소 정도의 교통비를 평균 사용하시는 것 같습니다. 자가 운영할 경우 기름 값 등에는 효율이 좋은 차량의 경우 일반 생활건에서 쓸 경우 1달 약 5~7천 페소 정도의 기름값이 듭니다. 물론 차량정비나 보험 등 자가운전을 할 경우 플러스 요인이 있습니다. 대략 이외에도 많은 지출 부분 예를 들면 통신비, 케이블 및 인터넷 사용 등의 지출이 포함이 될 거 같고요. 제 주위의 많은 싱글 지인분들의 경우 월평균 약 7만 페소 정도의 지출을 하는 것으로 알고 있습니다. 특이 한 점은 한국 분들의 경우 다른 나라의 이주하고 정착한 사람들보다 지출이 약간씩 크다는 부분이었습니다. 일부 필리핀 조사에 의하면은 (한국인들의 생활과는 조금 동떨어진 느낌이 없지 않아 있습니다.) 메트로 마닐라 사는데 다는 지출 조사에서 1인 평균 약 3만 페소의 지출을 한다고 되어 있습니다. 3인 가족 기준 약 8만 페소 정도로 보고 있고요. 물론 내국인이 아닌 외국인 기준입니다. 실제 한국인들은 다른 의견의 분들도 많이 있겠지만 최소 정상적인 직장 생활을 할 경우 (메트로 마닐라 기준) 1. 1인 기준 약 6만에서 7만 기타 취미 활동, 유흥 등을 즐기시는 분들은 물론 업업업 됩니다 ^^; 2. 3인 가족단위부터 교육비, 식비, 주거 타입 등이 늘어나기 때문에 기본 10만 페소~15만 페소 정도 지출이 일반적입니다. 3. 예외 적으로 최소의 지출로 기준으로 내국인들과 비슷한 수준의 생활을 하시는 분들도 있지만 너무 작은 케이스라 특별히 명시를 하지 않아도 될 거 같습니다. 필리핀 물가가 비싼 도시별 정보는 1. 마닐라 (메트로 마닐라) 2. 세부 3. 퀘죤 4. 다바오 5. 카가얀 디오로 순으로 2016년 조사된 바 있습니다. 마닐라를 100으로 보시면은 세부는 90 정도로 지출의 차이가 있다고 보심이 좋을듯합니다. 동일한 조건이라면 말이죠 이 글을 읽으시면서 다른 의견을 가지고 있는 분들이 많으리라 생각합니다. 기준이 다를 수 있고 생활 수준과 지역에 따라 큰 차이가 있으리라 생각합니다. 이 글은 최소한의 정보를 전해드리고자 작성한 것이니 참고하실 정도만의 정보만을 가지고 있습니다. 필리핀 최근 눈에 띄게 늘어난 업종을 보면은 저희에게는 친숙한 삼겹살집 그리고 오늘 다룰 내용인 밀크티 숍들이 눈에 띠게 늘어 나고 있는데요. 필리핀에는 어떤 밀크티 매장들이 인기인지 알아보았습니다. 1. 공차(Gong Cha) - 윈터 멜론 밀크티로 가장 유명한 공차. 금액 대는 다른 밀크티 매장 브랜드보다 저렴한 것이 장점이나 싸다고 안 좋은 건 아니지요? 실제 브랜트 파워는 톱증의 하나로 평가받고 있는 브랜드입니다. 다양한 메뉴 구성으로 커피 / 아이스크림 드링크 제품까지 구성되어 있어 밀크티 전문점임에도 불구하고 다양한 고객층을 확보하고 있습니다. 밀집도가 메트로 마닐라에만 치중되지 않고 전국적으로 분포되어 있다는 것이 브랜드 이미지가 상당히 좋다는 것을 반증하는 것 같습니다.  2. 인피니 티(infinitea) – 입점들의 특징 중 하나는 사무실 인근 주변을 타깃으로 가장 무난한 티를 판매하고 있습니다. 솔직히 개인적인 의견으로는 특별한 부분은 없어 아쉽지만 소히 말하는 '중타'는 한다고 느껴 지내요. 메뉴는 밀크티, 과일 티 전문점 / 심플한 디자인과 쉬운 이름으로 기억되기 쉬운 브랜드 네임으로 꾸준하고 오랫동안 유지해온 브랜드 중에 하나입니다.  3. 타카시 – 저에게는 친숙하지 않은 브랜드이긴 하나 서치 중에 주목할 만한 밀크 티숍 브랜드 중에 하나라고 하네요. 특징은 크림식의 밀크티를 판매하고 있다는 것이 다른 브랜드들과 차별화를 둔 점일 것 같습니다. 다른 밀크티 브랜드들과 다른 점은 맛으로 많은 체인점을 가지고 있지 않으나 차별화된 맛으로 고객층이 튼튼한 편이라는 평이네요.  4. 세레니티(serenitea) - 필리핀 밀크티 사업의 선구주자 중에 한 브랜드 입니다. 특색 있는 이름으로 처음에 가면은 낯설게 느껴질 수 있으나 쉬운 메뉴 선택과 기타 스낵류도 같이 판매하고 있습니다. 가격대는 밀크티 기준 100페소 정도이며 스낵류는 100페소 미만으로 가격대는 중간 정도에 속하겠네요  5. 타이거 슈거 - 최근 가장 핫한 브랜드 중에 하나인 것 같습니다. BGC에 매장을 오픈 후 밀크티 단일 브랜드로는 최고의 성과를 거둔 사례로 생각됩니다. 줄이 너무 길어 아직까지도 한번 맛은 보지 못하였으나 브라운 슈거 제품 유행을 시키면서 다시 전국적인 브랜드와 상관없이 밀크티를 선풍적인 인기로 이끈 장본인이라 할 수도 있을 거 같습니다. 사진에서 볼 수 있듯이 강렬한 이미지가 기억에 남아 고객들을 이끄는 것 같습니다. 물론 깔끔한 판매점도 기존 밀크티 이미지를 바꾸는데 한 역할을 했습니다.  6. 차 타임(Cha time) – 대부분의 매장이 테이크 아웃 매장이 아닌 카페 분위기로 조성이 된 곳이 다른 밀크티 브랜드에 비해서 많이 있습니다. 밀크티 외에 과일 티, 스므 디스, 라테 등 다양한 제품군이 있습니다. 가장 잘 팔리는 메뉴는 펄 밀크티 가격은 95페소. 배달 서비스를 제공 (메트로 마닐라 기준 약 53개 매장 운영 중) 기타 다른 브랜드에 비해 착한 가격이 인상적이네요.  7. 이팡 티 – 우드(Wood) 색으로 전체적인 이미지를 표현하고 있는 숍입니다. 특히 밀크 티보다는 의외로 과일 티가 유명하고 물론 밀크티 역시 판매가 높은 편입니다. 대표 메뉴로 브라운 슈거 펄 티 라테 120페소 가 있으며 윈터 멜론 밀크티 역시 주력 상품 중에 하나임 금액은 100페소. (현재 6개 매장 운영 중) 모든 매장은 최근 오픈한 대만 브랜드라는 특징이 있네요. 브랜드의 특색은 티 숍의 이미지를 그대로 옮겨 매장에 입혔다는 것임. 밝은 분위기가 아닌 차분한 분위기의 매장 분위기 역시 다른 매장과 차별화를 두고 있습니다.  총평 : 최근 브라운 슈거의 인기로 대부분의 메인 브랜드들은 새로운 브라운 슈거 메뉴를 론칭하기 시작하고 밀크티의 인기로 새로운 브랜드들도 심심치 않게 생겨나고 있는데요. 특징은 더 이상 싸고 질이 떨어지는 상품들은 인기를 끌 수가 없다는 부분입니다. 대부분 저가의 밀크티 상품들은 맛과 가게의 질 등 전체적으로 만족도가 많이 떨어져 위의 브랜드들과는 확연한 차이를 보이고 있습니다.
저도 개인적으로 밀크티 사업을 했었지만 (불행히 다운타임 때....) 최근 밀크티 사업은 다시 붐이 일고 있는 것은 확실히 느껴지네요. 차근차근 준비해서 다시 시작해 볼까 고민 중입니다 ^^ 그럼 오늘도 행복한 하루 보내세요! 필리핀 부동산 / 보험 문의 카카오톡 :tg001486 홈페이지 : www.tiphome.net 오늘은 최근 급증한 질문에 대한 답변을 하는 글을 적어보려고 합니다.  Q. 필리핀 부동산 아직 투자 괜찮을까요? A. 네 물론 리스크가 있는 부분이 있지만 전반적인 필리핀 부동산은 꾸준히 당분간 오를 것으로 예상합니다. Q. 년 % 정도의 투자 수익을 예상할 수 있을까요? A. 지역에 따라 큰 차이가 있을 수 있겠지만 무난하게 10% 정도의 투자 상승효과가 있을 거 같습니다. 물론 지역에 따라 큰 차이가 있을 수 있습니다. Q. 필리핀 도심과 인근 지역의 경우 상승 포인트가 어떤 부분이 있을까요? (메트로 마닐라 기준) A. 남쪽으로는 대형 개발사들의 개발 프로젝트가 많이 시작되고 있으며 (최근 몇 년간) 로도 상황도 많이 좋아진 상태입니다. 또한 북쪽으로 국제공항이 들어설 예정이며 도심지역에는 올해 지하철 공사 등 북쪽과 남쪽을 이어주는 도시 계획이 이미 시행된 상태입니다. 또한 중국인들이 꾸준히 늘어나고 있는 부분도 무시할 수 없는 상승 포인트 중에 하나입니다. Q. 반대로 필리핀 부동산의 리스크는 어떤 점이 있을까요? A. 환금성이 떨어지며 호과와 실거래 가격의 차이를 가늠하기 쉽지 않습니다. 또한 정치적인 안정성이 떨어져 외국인 투자 및 인구 유입에 치중되어 있는 부분이 상승 포인트이듯이 반대로 작용될 경우도 예상하고 있어야 합니다. Q. 한국인들 부동산 투자가 늘었나요? A. 네 환율이 떨어진 시점부터 한국인만이 아닌 외환 달러를 들여와 부동산 투자하는 투자자들이 늘었다고 합니다. Q. 토지 구매 관련 구제가 풀리지 않을까요? A. 외국인 토지 구매 법안 변경이 계획은 없는 것으로 알고 있습니다. Q. 필리핀 앞으로 5년 어떻게 보나요? A. 최근 인프라 구축을 위한 국가 간의 해외 투자자본들이 들어오고 있으며 이를 완공하고 실 경재에 사용되기까지 기간이 있으나 내수 경기 자체에는 그린라이트라 생각합니다. 매년 최저임금도 평균 년 1~2회씩 조정이 되고 있으며 OFW(해외 노동자)의 수 역시 큰 이변이 없는 한 꾸준할 것으로 보아 급작스러운 중국과의 대립이 생기지 않는 한 좋을 것으로 예상합니다. 필리핀 부동산 투자 문의
카카오톡 : tg001486 이메일 : danny@tiphome.net 홈페이지 : www.tiphome.net 오늘 다를 주제는 필리핀 프랜차이즈 소개입니다 서브웨이 (Subway) 필리핀에서 롱런하고 있는 프랜차이즈 중에 하나인 '서브웨이' 한국에서도 간혹 본 기억이 있는 브랜드입니다.  개인적으로 저는 아직도 가끔 가곤 하는데요. 일단 대표적으로 신선한 재료에 한 표를 주고 싶네요. 안타까운 부분은 주식으로는 조금 부족하여 매일 많은 고객층을 공략하기엔 한계가 있는 아이템이라 개인적으로 생각은 하지만 맛과 가격 대비 원가 그리고 상대적으로 글로벌 브랜드 이미지를 가지고 롱런할 수 있기에 투자 안전성은 높은 편이라 생각이 듭니다. 서브웨이는 1965년 창업을 하여 체인점을 국제적으로 늘려가면서 현재는 43,500개 이상의 체인점을 가지고 있고 입점한 국가만도 110여 개국에 입점이 되어 있다고 합니다.  일단 프랜차이즈 포인트 안전성 : 중상 수익성 : 중 입점 위치 포인트 : 사무실 밀집 지역 혹은 주거 밀집 지역 프랜차이즈 비용 : 1만 불 (미화) 총 투자 비용 : 약 8백만~1천만 페소 (한화 약 2억 원) 필요공간 : 최소 60~70sqm 필리핀 보험 및 부동산 문의 : 카카오톡 tg001486 이메일 : danny@tiphome.net 홈페이지: www.tiphome.net 아래는 같은 개발사들이 필리핀에서는 가장 유명한 개발사입니다. 명시된 곳 이외에도 규모와 다르게 매우 알짜배기 건설사들도 있습니다. 개인적으로는 락웰과 샹그릴라(Shang property) 등을 꼽을 수 있는데요. 아래는 일반적으로 규모 면에서 나열한 TOP 개발사들입니다. Ayala Land, Inc. ... DMCI Homes. ... SM Prime Holdings. ... Megaworld Corporation. ... Filinvest Land, Inc. ... Vista Land & Lifescapes, Inc. ... Robinsons Land Corporation. ... Federal Land, Inc.  개인적인 주관적인 판단으로 봤을 때 한국인들이 좋아할 만한 개발사들의 경우 아얄라, SM, 메가월드, 락웰 및 샹그릴라 정도로 꼽고 싶네요. 이유는 최소 위의 5개 업체는 필리핀 중산층 혹은 상류층을 대상으로 개발을 하기 때문에 주거 목적으로 혹은 투자 목적으로 안정성이 매우 높은 편이라 할 수 있습니다. 부동산 개발사들의 소개는 아주 간단히 이 정도로 하고요 본론으로 들어가겠습니다
대형 개발사들의 경우 개발 패턴을 찾아볼 수 있습니다. (참고만 하세요) 1차 도로 확보, 하이웨이 등 접촉 가능한 도로 확장 및 우회 도로 확보 2차적으로 최근 트렌드는 아마 개인적인 생각으로는 락웰의 성공 케이스가 많은 개발사들의 트렌드가 된 거 같다는 생각인데요. MALL 및 여가 환경 개발, 그 후에야 본격적인 세부 인프라 개발 및 부동산 분양을 한다는 점입니다. 당연한 내용이지요? MALL 및 입지 여건을 개선하고 인근 상권을 일부 흡수 할 수 있는 대형 MALL 및 프랜차이즈를 확보, 유동인구를 확보한 후 2~3년간의 단기 간의 주변 환경 개선을 집중하면서 도로 확충 및 우회 접속로를 늘림과 동시에 인근 땅값 가격 및 임대가격 상승으로 분양 금액을 올려 받을 수 있기 때문으로 생각이 듭니다. 예로 최근 개발에 붐이 일고 있는 카비테 지역을 보면은 아얄라, 락웰, 메가월드 등 다수의 개발사들이 엄청만 부지만을 인수하고 개발에 들어가기보단 확실한 중산층 타깃을 하여 생활여건의 개선에 특히 신경을 쓰고 시설 부분에 확실한 투자를 하는 부분이 10여 년 전의 필리핀과는 매우 다르게 보입니다. 또한 과거의 경우 지방에는 넓은 부지에 하우스 주택단지 구성을 위한 개발을 하였다면은 현재는 수요가 높아져 고층 건물을 건설하고 있다는 점입니다. 과거에는 같은 땅에 100 세대를 받았다면, 현재는 1000세대 그 이상을 받을 수 있는 구조인 셈이죠. 나의 경험담 과거 4년 전 본인의 경우 골프에 빠져 (현재 진행형) 카비테 다스마리냐스라는 지역에 골프회원권을 구매하였습니다. (그 당시 구매 금액은 매우 매력적이었고 알면 깜짝 놀라실 정도의 금액) 오챠드 골프라는 곳에 회원권을 구매 당시 시세의 경우 약 페소 가치 30만 페소 정도에 거래가 되었던 시기였습니다.(저는 훨씬 저렴한 금액에...) *필리핀 골프장의 경우 부동산 땅 분양을 같이 하는 경우가 많이 있습니다 당시 제가 투자한 것을 요약정리하면 아래 테이블을 참고해 주세요. (워낙 목돈이 없는지라 작게 작게 투자하였습니다 ^^;)  차액 현실 가능 금액이라 명시한 이유는 급매 가격을 표현하기 위함이고요. 한국과 달리 명시 상의 시세라는 개념보다 현실 가능한 판매 가능 금액을 제시한 것이니 참고하세요. 저의 실제 금액을 공개한 이유는 제가 잘 샀다는 자랑을 하려는 것이 아니라 필리핀의 희망가와 체결가의 GAP이 생각보다 크게 존재할 수도 있다는 점을 표현한 것입니다. 저의 글을 읽고 들수 있는 합리적인 의문...Q1. 왜 현재 시세와 현재 판매 가능 비용의 산정이 예전의 비율보다 높은지? - 과거 구입 당시 시세의 차이가 약 10년 동안 동일->현재 급변동 중 Q2. 즉시 판매 가능 예상금액 산정 방법 - 최저 판매 확인 가능 금액 15~20% 감액 방법으로 산출 혹은 콘도의 경우 은행 담보대출 가능 가격 Q3. 위의 4가지 케이스 상승에 직접적인 이유 1. 골프 회원건 및 오챠드 부지 - 고속도로 개통으로 기존 보다 20분 시간 절약 + 5분 거리 대형 개발사 프로젝트 진행 + 몰 입주 + 도로 확장 작업 진행 중 2.콘도(올티가스) - 1분 거리 콘도 연결 아얄라 MALL 완공 3. 불라칸부지 - 2018년 5분 거리 로빈슨 백화점 입정 예정 발표 급하게 적느라 정리가 안된 느낌이지만 오늘도 열심히 적어 봅니다. 필리핀 부동산에 관심이 있다면은 일반적인 현제 추이와 저의 경험담을 참고하시면 좋을 듯하네요. 필리핀 부동산 투자 문의
카카오톡 : tg001486 이메일 : danny@tiphome.net 홈페이지 : www.tiphome.net 필리핀 부동산 시장 변동 UPs and DOWNs factor check -필리핀 마스터-  필리핀 부동산 최근 몇 해 급등한 것은 이미 예견되어 있던 일이었다? 필자는 개인적으로 일부 부동산 분야에서는 맞다고는 생각합니다. 뿐만 필리핀만이 아닌 주요 동남 아시아 국가들의 개발 붐이 한창 일어나고 있지요. 필리핀, 베트남, 태국 등등 많은 수요자들이 부동산 투자를 해외로 하는 것은 그만큼 부동산 기대 상승 요인들과 환율 차액으로 인한 이득이 생겼기 때문이라 생각합니다. "필리핀은 어떨까요?" 다양한 각도의 분석이 필요하겠지만 저는 환율(1편), 필리핀 대형 개발사들의 움직임(2편), 올바른 필리핀 부동산 투자 포인트(3편)이라는 토픽을 가지고 얘기해 보려고 합니다. (총 3편 예정) -환율- 필리핀 원 / 페소의 경우 수년간 급 등/하락을 한 경우를 제외 거의 24원~25 / 페소를 유지하고 있다 최근 2년 사이에 최저 20.5~21.3원(현재) / 페소로 기존 환율의 약 15~20%의 가치 하락이 있었습니다. 부동산과는 별개로 환율의 차액 이득으로 인해 자연스럽게 외국인들이 달러 혹은 원화를 필리핀으로 송금하여 생활하기 좋은 환경이 갖추어졌습니다. 자연스럽게 인해 장기간 침채기였던 필리핀 교육 이주 혹은 사업차, 관광목적 등의 체류자들이 자연스럽게 늘어나게 되었지요. 해외에서 필리핀으로 인구 유입이 늘어남에 따라 자연스럽게 장기 체류자들이 많이지고, 또한 이주자들 또한 예전에 비해 저렴한 페소로 인해 다시 방문에 대한 메리트가(Merit) 늘어나고 있는 현실입니다. 물론 필리핀 경기 무시할 수 없지요. 최근 물가상승 또한 무시무시 합니다. 하지만 최근 중앙은행 자료에 따르면 해외 근로자들의 본국 송금이 큰 폭으로 늘어나고 또한 해외 아웃소싱 (비즈니스) BPO의 경우 외국 다국적 기업의 투자가 큰 폭으로 상승하고 있다고 합니다. (내용 출처:비즈니스 인콰이어) 이 모든 것이 필리핀의 사업하기 좋은 여건으로 정부의 유치 + 환율의 이득이라는 개념이 생기게 됩니다. 대다수의 아웃소싱 회사의 경우 달려 매출을 올리고 지출만 페소 결재하는 과정을 거치게 됩니다. 이경우 수년간 유지했던 매출의 비해 페소 가치로 환산하였을 경우 약 20%의 매출 상승이 이러나게 된 맹락과 관계없다고 할 수는 없지요. 물론 환율은 변동을 유추하기 쉽지 않고 필리핀의 경우 변동의 폭이 크다는 단점이 물론 존재하고 있습니다. 본론으로 들어가 부동산의 경우로 들어가면 필리핀은 콘도(아파트)의 경우 최대 40%의 총 세대를 외국인이 소유할 수 있습니다. 이 역시 최근 급등한 외국인 자본이 필리핀 부동산에 투자하기 딱 좋아 여건을 만들어 주는데 일조하였습니다. -예를들어(For example)- 기존의 9벡만 페소 기존 달러 (45페소 / 달러)로 감안하였을 경우 20만 불의 가치가 매겨져 있던 부동산 매물이 (해외 투자자 필리핀 투자 경우) 현재 53페소/달러 -원화 계산시 약 2억 3천이였던 금액이 현재 한화 기준으로 약 1억 9천- 약 1만 7천불 이면은 동일한 화폐 가치로 필리핀에 들어올 수 있게 되었으며 추가로 부동산 가격 상승 년 5~8% 꾸준히 상승되고 있는 필리핀 전반 부동산의 추세로 미루어 보아 (특정지역은 년 10% 이상 꾸준히 상승하고 있습니다) 부동산 가치 상승 + 달러 가치 강세로 유입된 투자금을 추후 투자금 환수할 경우 부동산 가치 상승+페소 안정화되었을 시 년 10%의 상승이 아닌 환율 변동이라는 기대로 인해 최대 30%가량 수익을 단기간 안에 볼 수 있을 수 있다는 기대 심리는 분명히 존재하고 있습니다.   -기타 관점-
필리핀 부동산 투자의 경우 (콘도) 대형 개발사들의 Preselling 유닛들의 경우 완판될때까지 매년 약 10%대의 상승을 하여 판매하는 것이 일반적입니다. 그렇기 때문에 기존의 콘도 주인들의 경우 매매 상승폭이 둔화되거나 임대 수익율이 기대 이상 나오지 않는 유닛들을(Unit) 매각 하는 현상이 일어 납니다. 완공 입주전 전매방법으로 이전비(세금)를 줄이고 이미 상승된 금액으로 판매하는 방법을 추구하는 부동산 투자자들이 있음으로 기존의 콘도들의 희망매매가 대비 실제 판매가를 측정하기 쉽지 않다는 Risk가 있습니다. 필리핀의 경우 특정 동일 건물의 동일조건의 매물의 경우에도 실제 판매 희망가와 체결가와의 금액을 예상하기 쉽지 않다는 점을 참고 하시길 바랍니다. 경험에 의하면은 실재 판매 희망가와 판매가의 조정 금액 비율은 희망판매가 대비 5~10%내로 안정적이라 할 수도 있지만 급매물을 경우 최대 20~30% 차이를 보이기도 합니다. 필리핀 이주를 고려하신다면은 주거, 교통, 생활여건(치안), 자녀 교육 등 많은 부분들을 고려하고 생각하고 또 고민하실 것입니다. 필리핀 교통 = 도심일수록 더 불편하죠 필리핀에서 생활하는데 한국처럼 동네 수표가 잘 되어 있거나 대중교통이 잘되어 있는 것을 기대하시면 힘듭니다. 물론 이 말이 대중교통이 없다는 말이 아니라. 외국인이 혹은 초반에 대중교통을 사용하기 쉽지는 않습니다. 필리핀 이동 교통수단에는 1. 자가운전 수단 2. 지프니 : 정해진 구간 이동 3. 버스 : 시에서 시를 넘어갈 때 많이들 사용하는 교통수단 4. 트라이시클 : 동네 안 짧은 거리 이동을 위한 오토바이 5. 택시 : 일반택시 / grab 택시 6. 지상철 (MRT / LRT) 7. 많은 사람이 함께 타는 봉고 일명 FX 이 정도를 예로 들을 수 있을 거 같습니다. 필리핀에 대한 정보들이 이젠 인터넷에 워낙 많아 지프니에 대해서도 한 번쯤은 들어보신 분들이 많을 거 같습니다. 하지만 모르시는 분이 있을지 몰라 사진 첨부합니다 ^^ 일명 깡통차
버스는 굳이 설명이 필요 없을 거 같지만... 최근에는 신식 버스가 많이 들어오고 있지만 꽤 많은 수가 이미 한국 일본 등에서 폐차 처리를 한 것을 수입하여 사용하는 경우를 쉽게 보실 수 있습니다. 한글도 그대로 붙어있어요 ^^; 트라이시클이나 지프니의 이용 금액은 이동거리마다 다르긴 하지만 (학창시절 이후로 타본 적이 거의 없어서 가물가물하네요 ^^;) 현재 환율이 약 21원 / 1페소라고 가정하여 약 한화 200원~300원 정도로 대중교통비는 매우 저렴한 편입니다. 물론 이동거리가 길어지는 경우는 좀 다르죠. 버스의 경우 시내버스 그리고 시외버스로 구분이 되고요. 이 역시 금액은 매우 저렴합니다. 하지만 치안 부분에 조금 불안한 부분이 있네요. 필리핀 사람들끼리도 많이 사고가 나는지라... 택시는 한국과 동일합니다. 다른 점은 한국은 중형 차가 많은 반면 필리핀은 소형차 위주의 택시들만 보실 수 있다는 점과 최근 많이 좋아졌지만 역시 관리 상태는 꽝이라는 단점이 있습니다. 생각보다 택시비가 저렴하지는 않습니다. 택시 이용의 가장 단점은 미터를 키지 않고 가는 택시가 많이 있어 스트레스를 받을 수 있다는 점이지요^^ 그래서 우버 (이젠 없고요) 그랩 서비스가 많이 사용되고 있는데요 금액적으로 매우 비싸지요.. 저도 차량 코딩 (사용하지 못하는 5부제) 때 간혹 그랩을 사용하는데 제가 지네는 곳에서 직장까지 거리는 5KM 주행 시간은 약 20분 정도 거리에 있습니다. 어제 요금은 약 9000원(한화)로 싸지는 않습니다. 필리핀 물가에 비하면은 매우 비싸다고 생각이 듭니다 가끔 사용할 때마다. 우버가 그랩에 인수되면서 더 오른 거 같아요 ㅜ.ㅜ 오늘은 필리핀에 와서 기본적으로 알아야 하는 교통수단에 대해 얘기해 보았습니다. 물론 많은 분들이 자가용을 구입하여 생활하시기는 합니다. 아래의 링크를 확인하여 중고차 구매 팁을 보시면은 도움이 될 것이라 생각이 드네요 ^^ 나의 버젯ㅏ 목적에 맞는 중고차 선택하는 필살기 http://www.tiphome.net/4837254744--510884604152264-5122148372/category/514734425652264 |
